12月11日，三益资本董事总经理、亚太商业不动产学院学术委员会副主任刘晓兰风尘仆仆从上海赶来长沙，“中国商业地产一姐”语出惊人：现在商业综合体的存量面积已超过3亿平方米，这中间到底有多少优质资产？12月12日，刘晓兰接受了专访。

国内没有成功的社区商业模式

按照20%-30%的增速，到明年，这一数据将达到3.6亿平方米，刘晓兰提到的正是人们要对商业过剩的警惕。据不完全统计，长沙规划、建设或已建的商业综合体近50个。“将来大家一定会看到不良资产的出现，市中心的独栋百货营业额下滑后，商家只能退店，退店导致空置。”

“餐饮、娱乐、休闲比例上升，会不会给租金造成冲击？”刘晓兰认为，无论是餐饮还是儿童业态，在带来人气的同时，不能不考虑它的承租能力。万科自建自营社区商业万科里，恒大则用影院撬动社区商场，当社区商业被看成是香饽饽的时候，刘晓兰提出了不同的看法：“社区商业已经不是蓝海了，它像一条河、小溪，你看得见，但捞不上来鱼。”

刘晓兰表示，中国还没有成功的社区商业运作模式。首先，政府、开发商、商家、投资者、消费者等要共赢，其中有一方不获利，都不能算成功。二是这种模式应该是可复制的，像万科做的社区商业，其他企业是很难复制的，很难做到它的低成本。但是一旦中国有了退出机制，未来社区商业一定是很好的方向。

互联网时代仍需回归商业本质

“我感觉大家都太浮躁。”刘晓兰在全国各地看商业项目，所到之处都面临相似的问题—政府着急卖地，开发商账都没算清就买地，商家有装修补贴就进场，投资人盲目投资等，这个不算健康的闭环，造成了商业地产过剩的困局。

她认为，从土地环节开始，政府就应该有所改变。她看到，澳洲政府批地会综合考虑开发商的实力，谁能让土地增值，就选谁来运作。“它的土地价格是固定的，不会根据竞价高低来选择开发商。它不会将一个复杂的问题交给一个有钱但不会做事的人。”从商业规划环节来讲，开发商要根据自己的能力选择做什么产品、平衡租售比，要尊重市场。

今年，刘晓兰看到了一个变化，政府、开发商、商家、投资者、消费者都在变得理性，比如，政府开始考虑商业用地如何运作才能成功，开发商开始考虑市场的需要。总之，回归商业的本质，是转型时代的商业地产的金钥匙。“商业代表着接地气，这是互联网所不能取代的。”