与此同时，佳兆业服务、旭辉永升物业等物业公司也进入上市倒计时。

 

      问题在于，为何这些房企开始发展原本不起眼的物业？是“造壳”还是抢占物业服务地盘？

 

      IPO

 

      在港上市物业公司将破十家

 

      11月6日，新城集团旗下的物业公司新城悦在港交所敲钟，成为继雅生活和碧桂园服务之后，今年第三家在港上市的内地物业公司。

 

      据悉，新城悦创立于1996年，目前已发展成为布局全国的综合性专业化物业管理服务商。在服务面积方面，截至2018年4月30日，新城悦签约项目涵盖21个省、直辖市及自治区的53个城市，总合约管理面积达7334万平方米，总在管面积达3703万平方米。

 

      值得一提的是，新城悦也是在港交所主板上市的第九家物业公司，前八家分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国、雅生活服务、碧桂园服务。

 

      继新城悦之后，旭辉旗下永升生活、佳兆业物业等物业公司也都在筹备上市。今年8月9日，永升生活服务集团有限公司向港交所提交了招股书，拟赴港上市。据悉，永升生活于2017年4月14日在新三板挂牌，原证券简称为“永升物业”。

 

      据财务报表显示，永升生活2015年-2017年收益分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元。2018年第一季度的收益达1.98亿元。今年3月9日，永升物业发布公告称，根据战略发展规划需要，申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。

 

      目前新三板上市的物管公司数量在不断攀升，永升生活为什么在新三板上市后又退出呢？业内人士指出，大部分物业企业净利率在3%-7%，物业公司的资产就是一纸合同，是地地道道的轻资产公司。而通过新三板获得的融资额有限，就算融资拿到钱，其投资利润也难以支撑利息负担。对此，记者向旭辉方面求证，截至记者发稿前，并未得到相关回应。

 

      个案

 

      佳兆业物业IPO生变

 

      新城悦之后，佳兆业旗下拆分的佳兆业物业IPO之路也在酝酿中，但较为波折。

 

      今年6月，佳兆业就向港交所递交了物业公司上市申请表格。资料显示，截至2017年末，佳兆业在管的物业建筑面积约为2400万平方米，共计119个物业，包括100个住宅社区和19个非住宅物业。

 

      然而，11月8日，佳兆业发布公告，就建议分拆佳兆业物业独立上市事项称，中国港股通投资者为非合资格股东，不得通过深港通及沪港通交易机制参与优先发售。建议分拆须待上市委员批准、董事会及佳兆业物业董事会最终决定、市场状况及其他因素，故建议分拆不一定实行。

 

      这给佳兆业物业IPO进程增加了不确定性。“类似没有优先发售权属于同股不同权的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度规定，港股通投资者是通过中国结算公司来间接持有股票的，换而言之，股东名册上是没有此类投资者名字，所以本身也会限制部分股票权益。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此类约束会使投资者相对顾虑，进而在认购股份上比较迟疑。总体上说，这也需要佳兆业适当对类似分拆上市的策略，做新的调整。

 

      不过，在协纵策略管理集团创始人黄立冲看来，不允许深港通和沪港通的投资者参与优先发售是缺乏道理的，深港通和沪港通的投资者都是用港币来买公司股份，其差别是他们的渠道受到政府政策的限制。

 

      “佳兆业用自己的逻辑去解析上市规则，未必能获得联交所的认可，联交所可能以其没有公平对待股东，不同意该安排。接下来，要看佳兆业能否获得联交所和证监会的同意。”黄立冲表示。

 

      在外界看来，对佳兆业而言，分拆上市之后不仅可以减少对物业的“输血”，还为其现有业务多了条“来血”的通道。但在黄立冲看来，除非佳兆业拼命扩张，否则不需要向物业输血，佳兆业是希望分拆物业，多一个资本平台。“事实上物业分拆并不会帮助他们抵御寒冬，只能起到‘鸡蛋不放到一个篮子’的作用。”

 

      对于佳兆业物业的上市情况，记者向佳兆业相关人士核实，对方表示，暂不方便对外公布。

 

      瓜分

 

      争相上市“抢地盘”

 

      传统物管企业一直都在房地产母公司的庇护下生存发展，是什么原因致使它们从幕后走向台前，纷纷追求上市？

 

      在58安居客首席分析师张波看来，现在是物业公司“抢地盘”的阶段，也是它们对资金需求最大的时候。但如果这个时期企业能够上市，未来活下来的概率才能大大提升，进而才有后期“瓜分市场”的资格。

 

      诸葛找房副总裁苑承建指出，物业本身带有金融属性，是其业务模式的特点，但就企业运营而言，其实并不强。物业公司上市可以规范公司运营与管理、获得的资金支持，还可以提升企业的运营服务能力。

 

      不过，在黄立冲看来，物业管理公司上市更多的是造壳行为。“很多开发商希望持有更多的上市公司资源，物业管理公司实际上在IPO发行等方面，投资人的兴趣并不大，开发商基本上是从一个壳资源的角度来操作。”

 

      为什么房企纷纷选择港股上市？记者了解到，截至目前，登陆A股的物管公司今年仅有2月1日正式在上海证券交易所挂牌上市的南都物业(23.700,0.80,?3.49%)。南都物业的上市，一度燃起了物业公司A股上市的欲望。不过，从过去物业公司冲击IPO的经历来看，普遍存在业绩规模较小、关联交易占比高、上市公司分拆、独立性等问题，A股独立上市难度着实不小。

 

      “物业公司只要满足上市要求，就可以在港交所上市，而A股上市审批比较谨慎。”黄立冲表示。

 

      以碧桂园服务为例，A股排队多年后也最终折戟而归。早在2015年8月，碧桂园便对外透露了其有意分拆集团物业管理服务于上交所上市。2016年8月31日，碧桂园首次报送《广东碧桂园物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》，并于2017年12月1日再次申报。然而，筹备了近两年的A股上市计划于2017年12月11日暂停。当时，碧桂园发布公告称，因审核监管机关近期的政策变动，碧桂园服务决定撤回其建议分拆的申请。3个月后，碧桂园于2018年3月19日宣布将物业板块分拆到香港联交所主板独立上市。

 

      说NO

 

      万科、龙湖物业按兵不动

 

      值得玩味的是，在物管公司频频登陆资本市场的背景下，国内物业服务质量美誉度很高的万科物业、龙湖物业却没有上市动作。

 

      记者了解到，龙湖物业现已升级品牌名称为“龙湖智慧服务”。龙湖集团CEO邵明晓明确表示，龙湖智慧服务尚无独立上市计划，也不会分拆。实际上，在物业拆分上市成为资本市场主流的前两年，龙湖集团董事长吴亚军就曾表示，并不选择加入物业资本化大军，因为一旦上市，“它跟地产接轨的弹性就将大打折扣。”

 

      那么，不分拆上市的龙湖智慧服务，是基于什么考虑？邵明晓表示，下一步，智慧服务的数据对于四大主航道数据打通非常关键，“我们要把它们放在一个大池子里，以便各业务相互之间协同。”

 

      万科方面，虽然万科管理层对物业板块的发展寄予厚望，但在今年年初业绩说明会上，万科副总裁张旭表示，万科物业没有上市计划。

 

      值得注意的是，在面对市场日益细分、多元化、个性化的服务需求，近期，万科物业正式对外推出“住宅商企?两翼齐飞”战略，还推出独立子品牌“万物商企”，以商写物业管理、政企设施管理为主业务。此外，万科物业还将业务延伸至二手房市场寻求突破，建立子品牌“朴邻”。

 

      在分析万科和龙湖的物业为何不上市时，严跃进指出，物业公司的定位有所差异。部分企业上市是为了加快融资，而不是配合地产销售业务，而且上市后也会存在很多问题，会影响具体的物业工作的开展，基于此，部分企业保守对待上市，也是值得肯定的。

 

      实际上，业内人士对房企拆分物业上市持两种不同的看法：看好的一方认为，上市可提升品牌形象，利远大于弊；“泼冷水”的一方则认为，物业公司上市弊大于利。

 

      奥克斯物业总经理林志伟就不看好物业公司的上市。在他看来，物业公司登陆资本市场，多半是跟风，资金使用会被严格监管，很多投资行为反而容易被约束。

 

      “物业公司上市后，服务有可能变差，因为开发商有两种做法，一种是不让物业公司赚钱，提升服务品质、从而提高美誉度，获得更好的售价；另一种做法是各自赚钱，但这么做，就会有损美誉度。”黄立冲说。

 

      竞争

 

      物管大战悄然打响

 

      不过，在新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷看来，物业公司上市虽是把双刃剑。但是资本驱动，大势所趋。

 

      实际上，随着房地产进入存量房时代，物业管理的市场蛋糕还在不断增加。在此背景下，众多房企更加注重物业服务的业务运营和模式创新。

 

      来自天风证券研究所的一份报告指出，在中期物业管理面积方面，物业覆盖率仅约50%，政策驱动下，未来几年物业覆盖率有望显著提升，在物业费收缴方面，百强物业服务企业的物业收缴率从2014年的93.02%提升至2017年的94.14%。

 

      长期看，物业服务有望摆脱传统的单一运营模式，真正发挥流量入口属性，叠加各类社区场景，完成运营模式的创新和转变。类型丰富的、盈利空间更为巨大的增值服务，有望成为物业服务企业的主要利润增长板块。

 

      一些物业公司也对行业起到了激励作用。以第一家登陆资本市场的彩生活为例，自2014登陆资本市场以来，在互联网化转型，盈利结构调整，市场规模等方面均取得了不错的成果。截至今年上半年，彩生活收入17.6亿元，毛利润6.2亿元，同比分别增长135.3%与82.5%。在转型成果方面，其增值服务快速成长，收入达2.1亿元，同比增长91.7%，在分布溢利中占比达35.8%。

 

      值得注意的是，物业管理服务行业也属于“规模经济”，对资本市场而言，规模也是其关注的一个重要指标。苑承建指出，现阶段物业企业营收与利润的增加，主要依赖管理规模的提升，即使按照物业服务企业的设想，未来为业主提供的增值服务可以成为收入与利润的重要组成部分，也需要服务管理规模作为基础支撑。

 

      外延式并购已成为物业公司增加在管面积、拓展多元化业务的首选。在此过程中，物业管理行业呈现出“强者恒强”的趋势。据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，2014年，百强企业管理面积的均值约为1600万平方米，市场份额为19.5%；2017年，百强企业管理面积的均值超3000万平方米，市场份额达到32%以上。2014年，TOP10企业市场份额仅为4.37%，2017年达到11.06%。2017年，TOP10企业管理面积均值是百强企业均值的6.82倍，TOP11-30企业管理面积是百强企业均值的1.57倍，马太效应越来越明显。

 

      “物业管理行业还处于一个‘混沌’状态，多数中小企业还没有看清大势，在市场增长的红利之上，它们没有看到物业管理行业的集中度在提升。”欧阳捷指出，一些优秀物业企业接踵上市，加速了物业企业的分化，行业小而散、混而乱的格局将逐渐改变，小物业公司就会像中小开发商一样，加速退出物业江湖。

 

      困境

 

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