“现房出售”不等于“现房销售试点”

 

      看到这里，你可能会心生疑惑，平时经常听到开发商提到“现房出售”，怎么这个就成全国首个现房销售试点了?合硕机构首席分析师郭毅告诉中国之声，这个现房销售和平时我们所看到的开发商所打出的“现房出售”的广告，可不是一回事：“楼盘在前期会有相当大的一部分是预售的，销售进行到尾声时，部分的产品就已经进入到现房的状态了。但是像深圳这个试点项目的话，它应该是所有的产品、所有的楼栋都应该是以现房交付使用之后才能销售的。这两者概念还是有区别的。”

 

      龙茂金府此次试点并非全国首例

 

      弄清楚了什么是现房销售，接下来要弄清楚就是——龙茂金府这个现房销售试点究竟是不是如媒体所说，是全国首例呢?中原地产首席分析师张大伟告诉中国之声，该项目可以说是深圳进行的首次试点，但并非全国首个。

 

      张大伟：“这块地的实际情况应该是在16年的时候，当时整个楼市比较活跃，所以当地也是从尝试的角度上推出了这个地块，当时的地价还是比较高的，超过了房价。这个是深圳的第一个试点，但是像其他城市，包括南京、长沙等很多城市过去也都推出过一些个案的试点。

 

      梳理公开报道可发现，在鼓励和推行“现房模式”上，深圳并非是第一个吃“螃蟹”的，在此之前已经有部分城市实行了住宅封顶销售、现房销售试点等。例如，2016年南京修改了土地拍卖的规则，当地价达到最高限价的90%时，开发商拿地后必须实行现房销售，不过，这一制度在今年8月被叫停。

 

      2014年6月，上海也曾试水预售制改革，当时挂牌出让的黄浦区五里桥街道的某宗地块，就被要求地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售。在更早的2012年，山东的《齐鲁晚报》当时报道说：我省同时将总结改善商品房预售管理办法，开展商品住房现房销售试点。

 

      此前有关“将取消预售制”的消息并不准确

 

      再说回我们一开始提到的所谓“广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制”的消息，做一个澄清——这个消息源自于今年9月21号，一纸抬头为“广东省房地产行业协会”，标题为“关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知”的红头文件。有媒体将该事件以“广东酝酿取消商品房预售制度”为题报道，让人遐想连篇。但当时中国之声向广东省房协求证，这并不是房协在给各房企发警报说广东就要取消预售了，只是当时住建部在就此征询多省意见，房协也是想“听听企业的意见”。

 

      广东省房协相关负责人钟武贞当时说：“这个其实只是一个内部的征求意见，然后不知道谁把它传出去，一传出去大家可能觉得这个预售制度要取消了，其实也不是这个情况，现在是看到住建部有一个征求意见这么一个文件，我们省住建厅也起草了这个意见，那我们作为行业协会就想着站在行业发展这个角度多听听企业的意见，既然是研究论证那就应该是大家都可以各抒己见，我们就想多听听行业对这个制度调整的一个看法。”

 

      我国的商品房预售制度起始于1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》，并在随后的相关法律文件中进一步明确。它的好处是开发商能提前回笼资金，买房人也能得到一些优惠。但弊端也很明显——有不少分析认为，房屋预售制度是房价居高不下的重要原因之一，因为开发商不需承担房屋的存货成本，等到提前收回大部分乃至全部成本之后，就有条件囤积居奇、推高房价。更大的风险在于，一旦房企资金链断裂，那不但楼盘烂尾，买房人可能也会血本无归。

 

      “现房销售”是大势所趋

 

      那么，抛开之前的种种是是非非，深圳龙华金茂府这次的正式亮相，是不是意味商品房预售制度改革真的“箭在弦上”了吗?多位业内分析人士表示，现房销售是大势所趋，但不宜“一刀切”在全国即刻迅速推广，还是需要因地制宜进行试点，并且还可能面临相关法律法规的修正、调整等诸多问题。

 

      中原地产首席分析师张大伟认为：“目前来看我认为不具备‘一刀切’的市场基础，否则会造成供应的突然短缺，另外对企业资金压力也会有很大影响。如果是中小型企业或者民企，应该说对于这种土地的拿地意愿就不会很充足，供应的资金成本高，周期长，也会受到影响。从目前整个市场来看，预售依然是主流，现售还是再逐渐增加一些试点。”

 

      合硕机构首席分析师郭毅也指出，现房销售制度如果实施，开发商资金流转周期就会变长，而资金使用成本的上升最终必然会体现在房价上，也会影响地方政府的财政收入，“它的供货速度减慢了，那就意味着对于市场的供应环节会形成一个供应的空窗期，就会造成房价在这个阶段会有一个相对比较大幅度的上涨。再往前推进一步，那么就会影响到他再次去拿地，同时地方政府的财政收入也会受到影响。”