2016年，中国的房地产市场可谓经历了“冰火两重天”：一边，不少中小城市大量商品房卖不出去，地方企业合力采取补贴、促销等手段去库存；另一边，一些大中城市销售渐热，房价在不经意间过快上涨，10月份前后的限购限贷等调控措施又让市场快速降温，和着季节更替一夜入秋。

 

      楼市为何突然坐上“过山车”？该如何看待本轮楼市调控？让房地产业行稳致远，未来应当如何作为？近日，本报记者独家专访万科总裁郁亮，请这位中国房地产龙头企业的领航者盘点他眼中的楼市2016。

 

      “面粉不能贵过面包”，“崩盘”风险并不存在

 

       楼市调控政策有必要、很及时

 

      “年初的市场氛围远不像6月份之后。当时，我们还专门设立了去库存奖项，想尽办法促销。”回顾今年楼市的变化，郁亮直言“没有预料到”。

 

      楼市突然坐上“过山车”，背后原因何在？

 

      “今年这一轮房价过快上涨的一个重要特征就是金融化，在一些城市，金融杠杆确实出了些问题。”郁亮具体分析道，一方面，社会上货币总量扩大、买房杠杆过高，使得很多没有足够购买力的人也去抢购房子，助长了市场恐慌情绪，一些地方出现的“首付贷”更是将调节买房需求的重要工具——首付比例给“废掉了”；另一方面，买地能用杠杆，也使得一些愿意冒险的开发商高价竞拍、推高了地价，从而推高了房价，“一般来说，地价房价比在1/3左右比较合理，

但有些地方却超过了60%，‘面粉贵过面包’。我们也是进退维谷，买地有巨大风险，不买就会被挤出市场。”

 

      针对房价过快上涨的问题，一些大中城市于10月份前后出台了限购限贷等调控措施。调控在10月当月便见到成效：据国家统计局初步测算，10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份回落2.8和1.0个百分点。70个大中城市中，一线城市和二线城市房地产市场明显降温。

 

      “这一次调控很有必要，也非常及时。”郁亮评价道，目前行业整体仍处于去库存阶段，但问题在于20多个主要城市的过快上涨很可能蔓延到别的城市，“在这个关头‘踩刹车’非常有必要，否则一旦持续下去，可能会给宏观经济和行业发展带来不小的麻烦。”郁亮认为，从短期来看，调控立竿见影地把房价与地价拉回了理性的轨道，“只有地价房价比回到正常的区间，房地产业才有更加可持续的未来。”

 

      有人认为，限购限贷会抑制住合理的自住型需求、改善型需求，造成“误伤”。郁亮认为，“两害相权取其轻，‘刹车’过程中难免有些‘误伤’，但不这么做，会有更大的风险出现。”

 

      今后几年，楼市走势会怎样，部分城市会否面临“崩盘”风险？

 

      “未来一年内，全国商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房价上涨过快的城市，价格也可能回落。”在郁亮看来，“崩盘”的风险在我国并不存在，“杠杆过高是房地产市场泡沫破裂的根源。目前，各国按揭贷款最低首付大多在20%以下，还有零首付的，而我国的首付比例始终较高，且居民储蓄率一直处于高位，偿本付息能力强，杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了，政府调控手段也很有效很及时，房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。”

同时，随着人口集聚形势的变化，不同城市间的楼市分化也将加剧。此轮房价上涨，除了北上广深之外，“领涨者”中还出现了合肥、郑州、武汉等一些高铁通达的省会城市，“这些城市以前还算价格洼地，随着前去就业的年轻人越来越多，房价也都起来了。相反，在长春、沈阳、大连、唐山等城市，万科去库存的压力还比较大。在一些四、五线城市，库存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是没钱买，而是没人买。”

 

      不能今天“鱼翅捞饭”、明天“喝西北风”

 

      房地产行业需要健康稳定发展

 

      有人简单地认为，对于房地产企业而言，房价涨得越快越高，日子就越好过。他们的真实想法是这样吗？

 

      “作为吃这碗饭的人，我们希望是‘常吃常有’，而不是‘暴饮暴食’，今天‘鱼翅捞饭’、明天‘喝西北风’。如果房价暴涨暴落，对所有人都是伤害，对我们也不例外。”郁亮坦言，实现健康稳定的发展，是房地产企业与老百姓共同的目标。

那么，“健康稳定发展”包括哪些方面，应该如何界定呢？郁亮描绘了三个标准：

 

      第一个，是行业必须回归到为普通老百姓解决住房问题上来。一个城市要发展产业，需要相对合适的房价，否则留不住人；老百姓要有获得感、幸福感，也需要住有所居，“人人头上有片瓦”。

 

      第二个标准，行业一定要为国家经济的稳定发展做积极贡献。“房地产业每年有10万亿元左右的销售额，相关的上下游产业链很长，牵扯面很广。”郁亮表示，目前房地产一年的增加值占GDP的比重已经超过了6%。“我国经济正处于三期叠加、转型升级的关键阶段，需要保持房地产市场平稳发展、避免大起大落。”

 

      第三个标准，就是不要因为房地产行业的暴涨形成资产泡沫，从而给国家造成金融风险。

 

      价格是市场的风向标，房价也体现着房地产市场的健康水平。那房价如何变化才是最理想的呢？

 

      “在中国，有房的人还是大多数。住房是家庭一生最大的消费，也蕴藏着一个家庭最大的财富。如果房价下跌，大多数人并不会得益。当然，房价过快上涨也会带来不少问题。”郁亮觉得，如果一座城市的房价能随着居民收入的增加实现温和上涨，增速又比居民收入的增速略低，应该是最理想的选择。

 

      “刹车”不能踩太久，光调控需求还不够

 

      要建立长效机制，让普通人住上好房子

 

      “‘刹车’不能踩太久，光靠需求侧调控也远远不够。”在郁亮看来，房地产业要实现长期健康发展，关键在于利用踩“刹车”后的宝贵时机，建立长效机制、增加有效供给。对此，郁亮给出了具体建议：

 

      ——建立土地多元化供应制度，增加土地供给。

 

      “现在大中城市盖楼，最大问题是土地供应量不足。表面上看，这些城市能用于开发建设的土地确实很少了，但往深里分析，也与土地供应制度有关。”郁亮认为，过去城市发展起步阶段，土地强制收储、政府“一个口子”供地的方式曾经发挥过重要作用，但在目前，存量土地渐成主流，征收拆迁成本大幅提高，“地拆不动，就供不出来”。他建议，我国可以探索建立土地市场多元化供应制度，允许让有土地一方根据规则跟买地的人谈、让市场主体自行谈判交易，从而提高存量土地流转效率、快速增加有效供给，“这也将从根本上缓解供需矛盾、遏制房价的过快上涨。”

 

      ——通过政策倾斜，提高居住用地比例。

 

      “在东京、巴黎、伦敦等很多城市，工业用地占土地供应的比例仅为6%左右，国内城市却往往在百分之十几以上，由此也挤压了住宅用地比例。”郁亮告诉记者，像北京、上海、深圳，居住用地占城市建设用地面积的比重不足东京的一半，“厂房建得再多、GDP做得再大，企业员工买不到、买不起房子，也不利于城市的长远发展。因此，未来土地用途应该更多向住宅倾斜。”

 

      ——完善相关标准，提高土地使用效率。

 

      “按今天的建筑技术水平来讲，容积率是可以提高的。在寸土寸金的城市里让楼往高空发展，完全能把土地节约出来。”郁亮坦言，目前的行业标准对容积率的要求还有些保守。此外，有些建筑业中的技术标准还是上世纪50年代延续下来的，与现实不相适应。比如，一些城市依然要求，冬至或大寒那天，屋内日照时间要超2个小时。“作出这个要求，是因为那时大多数老百姓家里没有暖气。但现在取暖条件改善了，2小时日照也可以没有啊。”郁亮补充道，随着机械通风技术的成熟，也不一定非得要求明厨明卫，“要让更多普通人有便宜房子住，这些影响房间布局、推高建设成本的要求其实可以研究作出改变。”

 

      郁亮还认为，在商品房市场外，应大力发展租赁市场，为新市民提供更多可承受的住房；借助轨道交通，加快建设既有产业功能又有居住功能、既宜居又宜业的卫星城和城市群，从而疏散核心城区人口，并为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机会。

 

      房地产市场长期健康发展，既要靠市长，也得靠市场。房地产企业作为市场主体，应该如何作为呢？

 

      “企业就干一条，就是提供城市里面需要的产品和服务，为普通人盖好房子，盖有人用的房子。”2016年，深耕房地产业28年的万科首次跻身世界500强。在郁亮看来，今后行业集中度会越来越高，龙头企业的责任也会越来越大，“我们一直不做地王、不囤地、不捂盘，而是追求做好房子、好服务、好邻居。作为城市配套服务商，我们要跟着城市发展变化走、跟着客户变化走。”

 

      如何跟着变化走？郁亮举例说，当前，年轻一代消费观念转变、互联网技术应用、人口老龄化等趋势催生了大量新型房地产服务需求，养老、物流、教育、度假、创业等新兴领域刚刚起步，“我们要围绕这些变化做出改变。比如，在北上广深等城市发展青年公寓，把闲置的、低用途的住宅改造成适合年轻人居住的空间；又如，在社区里建设养老院等等。”