库存压顶 开发商买房送卡宴

 

      坚定的楼市调控，让一线城市也扛不住了，有报道称上海、深圳、杭州等地，陆续出现了打折降价的新盘项目。同样面临库存压力的北京市场，在进入10月后也明显加快了促销力度：有的直接降价推出限时特价房，有的开始减配**修改毛坯，还有的甚至直言买房赠送豪车，以此来迎合购房人。这其中很多项目所处的区域都是曾经遭遇抢房的热点区域，但即便如此，各类促销手段都收效甚微，机构数据显示，北京新房的签约比例仅为14.7%，即使计算预定未网签的数量，合计比例也仅为30%。与此同时，随着土地供应提速，未来的限竞房潜在供应量将达到20万套，楼市销售恐将面临更进一步的压力。

 

      有开发商称“买房送卡宴”

 

      进入十月份，随着新房取证速度的加快，各个项目的销售压力也是近几年少有的大。从十一开始，各类降价促销项目开始出现，甚至一些限制了售价的限竞房项目，实际开盘价甚至大幅低于规定售价。

 

      十一期间，石景山开盘的3个限竞房，万科翡翠山晓、远洋五里春秋、绿城·西府海棠，曾被认为会遭遇抢购一房难求，因为石景山区域已经多年没有新增住宅项目入市了，但实际上，三个项目都推出了不同程度的**，实际签约价格甚至低于规定限售价的52024元/平方米。作为同区域同价格的限竞房，三个项目有的推出了9.9折的**，有的则直接将开盘价降低二三千元，也有的直接表示**后总房款再减30万元。

 

      北京青年报记者了解到，与曾经一房难求不同的是，即便低开或者降价，这些新入市的限竞房仍没有开盘**的，能开盘卖出2/3已经算是相当不错了。据中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，北京楼市已经入市25个项目，合计29期15628套限竞房，但网签量只有2292套，签约比例为14.7%，签约均价为每平方米均价49962元。即使计算预定未网签的合计比例也仅约为30%，预计后续还将有1万-2万套限竞房在2018年四季度入市。

 

      很显然，限竞房销售并不顺利，那非限竞房的普通商品房会好一些吗？

 

      北青报记者日前走访了解到，位于南海子公园西部的中铁华侨城·和园项目近日推出了“买房送卡宴”活动。根据销售人员介绍，买房送保时捷卡宴这个活动并不是涵盖了所有的房型，只针对项目的下跃户型。项目目前主推121-290平方米的二至四居，是非限价的普通商品房。下跃户型主力为220-290平方米，分为地上和地下两层，项目均价6.7万元/平方米，下跃的总价也在1500万以上。而保时捷卡宴的官网显示，售价91.8万元起，折合房价相当于6%左右的**。

 

      “和园所处的位置刚好是亦庄限竞房最集中的区域，向北是旧宫板块，在售的保利熙悦林语均价52315元/平方米；向东是亦庄板块，首创远洋禧瑞天著、和悦华锦均价都在52695元/平方米；向南的瀛海板块，万和斐丽和瀛海府都是均价52449元/平方米的限竞房；稍远一点向西到黄村区域，金地·悦风华和颐景万和的均价也在5.5万元/平方米左右，这就导致和园6.7万元/平方米的均价并没有竞争优势。”亦庄区域某项目的营销负责人告诉北青报记者，加上和园去年有过开盘，有老业主的情况下不敢轻易松动价格，所以就有了买房送卡宴这样的套路。

 

      有业内人士称，看似原本应该不愁销售的限竞房都遭遇了销售困境，普通的高价商品房，更是压力山大。并且由于限竞房的大量入市，使得市场预期出现了明显转变。个别开发商不得不通过暗中降低限竞房房价的方式刺激市场，但目前来看收效甚微。业内人士认为，整体看来，如此低的去化速度，令市场各方都始料未及。

 

      从买不到到卖不掉

 

      要知道类似于和园这样的项目所处的板块一度是北京热销的抢房板块，项目临近南海子公园，出行有德贤路和五环路，周边住宅主打改善类，尤其是德贤路附近的住宅项目一度卖到了超过8万元/平方米，在2015到2016年时，区域项目开盘甚至需要排队抢房。

 

      但如今，随着以限竞房为主力的新盘加大供应，楼市风格开始从买不到向卖不掉转换。

 

      根据北京中原市场研究部的统计资料，2016年9月30日起，北京土地市场开始采用“限房价，竞地价”出让条件供应住宅用地，截止到今年10月24日，北京土地市场累计供应90宗土地，成交67宗，成交面积达到931万平方米，预计供应限竞商品房约9万套。

 

      实际入市方面，北京已有27个限竞房项目取得预售证，总供应1.5万套，项目主要分布在五到六环间，主打90平方米的三居，主力总价段基本集中在450万-500万/套。

 

      从区域拿证情况来看，大兴区域的销售压力尤其大，有8个限竞房项目入市，共供应5296套，供应面积53.47万㎡，套数占限竞房总供应的33.86%。

 

      除此之外，根据早前的北京土地供应计划，截至10月18日，北京土地市场已挂牌待成交（2019年内）住宅用地7宗，供应面积69.5万㎡，预计可开发限竞房约7000套。未来土地市场还将挂牌16宗，供应面积191.5万㎡住宅用地，预计可开发限竞房约2万套。

 

      近期，北京国土局又计划挂出供应住宅用地66宗，供应面积933万平方米，北京中原地产预计，这些新增土地预计可开发限竞房套数约10万套。如果加上此前的已成交土地及新增土地供应，北京限竞房供应套数预计将达到21.7万套。扣除已经拿证上市的房屋，未来将还有约20万套的潜在供应量。

 

      时隔45个月 库存再次开始攀升

 

      一边是卖不出去的房子，一边是不断涌入的新盘，楼市库存必然会随之增加。近日，易居研究院发布最新百城新建住宅库存报告，其数据显示，2015年1月份以来，全国100城新建商品住宅库存规模呈现持续性下跌态势，而在今年9月份库存规模明显增长，是45个月下跌状态后的首次显著攀升。

 

      据悉，截至2018年9月底，受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为4.35亿平方米，环比增长2.9%。

 

       业内人士认为，9月百城新建住宅库存数据显著攀升，意味着库存走势迎来拐点，四季度将重返上行通道。

 

       易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年9月全国百城库存数据出现上涨，说明供给规模较大，而市场去化效果一般。库存走势也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略。当然从另一方面看，库存规模增加，一定程度上也解决了当前城市库存不足和缺货的状态，同时也增加了购房者议价的空间。

 

      具体细化至城市结构来看，报告中数据显示，截至2018年9月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为0.24亿平方米、2.22亿平方米和1.89亿平方米，环比增幅分别为3.9%、2.4%和3.4%，同比增幅分别为7.2%、-9.2%和-2.3%。可见一线城市的库存增长速度明显高于二三线城市。这意味着一线城市正进入补库存阶段。而二线城市、三四线城市虽然继续同比下跌，但跌幅在持续收窄。

 

      严跃进预计，今年最后两个月，各地预售证发放节奏依然会加快，供应规模依然会放量。而市场观望情绪近期还比较浓厚，市场交易难言明显反弹，因此住宅库存规模或有继续攀升的可能。此类库存走势将继续倒逼房企主动降价，以加快可售项目的去化速度和年度销售目标的完成。