扑朔迷离的楼市今年更显诡异。几乎所有楼市专家都没有预料到，短短半年时间，苏州楼市经历了“冰火两重天”的巨大转变。为什么成交量回升得如此之快？ 2009年已然过半，让我们梳理这上半年以来的楼市历程。

　　出人意料的小阳春

　　市民顾先生可能比苏州多数购房者都了解楼市的情况。已经有了一套旧房的他，从今年年初开始四处看房，为了买到一套心仪的住房，他几乎跑遍了苏州东南西北的各个楼盘。“五一”前夕，顾先生最终在园区一家楼盘交了定金。“价格折算下来才6000元/平方米不到，我觉得挺合适就出手了。”很多购房者也像顾先生一样，觉得价格合适就开始出手。这导致了春节后楼市暖春一直在持续，与2008年市场相比出现了明显的反弹，业内人士称之为“反季节回暖”。

　　有数据为证。根据数据统计显示，2009年1-6月份(6月份的成交数据仅核计至6月25日，下同)共成交普通住宅32062套，较之2007年上半年26901套上升5161套，涨幅为19.2%，较之2008年上半年17779套上升14283套，涨幅为80.3%；2009年上半年普通住宅成交总面积为3902313.9平方米，同比2007年上半年上涨18.7%，同比2008年上半年涨幅高达 98.6%；2009年上半年普通住宅成交均价为6439元/平方米，同比2007年上半年上涨16.6%，同比2008年上半年下跌6.9%。

　　从一季度开始的这次楼市反弹，超出了很多人的预料，包括以预测楼市见长的行业人士。“起初我认为今年上半年成交量能平稳回升就算不错了，但当下的楼市的确有些反常，成交量不但回暖，而且迅速回升，实在是意外。 ”园区一房地产公司营销负责人表示。

　　政策是最大推动力

　　几乎没有人反对，此次楼市回暖是由自上而下的政策带动的。从去年11月份开始，国家出台了应对金融危机的经济刺激计划，与之相配套的是银行信贷的大量投放，其势头之猛是不多见的。去年，房地产开发商还在计算现金流能支持多长时间，而今年市场的回暖令他们觉得“幸福来得太突然”。

　　苏州不少业界人士在回忆楼市春节后那一拨“暖春”时，都会提到由苏州市政府主导推出的新春购房节。在市政府组织的首次新春购房节上，政府不但出台了购买住宅契税全免的优惠政策，开发商也纷纷推出了自己的优惠措施，契税全免再加上开发商的优惠促销，刚性需求的“井喷”释放，成就了苏城新春高额成交量。而随后数次房交会和购房节的举行，免契税加上开发商的打折让利，使得今年上半年的成交有了一个大幅增长，也正是有了打折优惠，今年上半年的成交均价较之去年上半年有了一定幅度的下降，对于今年上半年的楼市成交情况来说，房交会和购房节“功不可没”！

　　正是在政府免契税的优惠政策下，加之新春购房节、市区房交会、新区购房节、吴中区房交会、园区住博会等展会上开发商优惠打折促销的拉动，市民购房的刚性需求得到了充分释放，使得今年上半年的成交量有了大幅攀升，同时成交量的攀升也促使了苏州楼市快速回暖。

　　高成交量能否持续

　　从5月、 6月的成交情况来看，苏州楼市的回暖仍然得到了延续，并没有因为优惠活动的结束而受到影响，但是从6月以来开发商提价的行为中不难发现，热销楼盘大部分已经回到了年前的价格水平，市场买涨不买跌的情绪依然很浓重，这可能导致后期 房价的再次上涨。

　　显然，长时间的观望导致消费需求积压，而政府出台的多项刺激楼市回暖的政策，激发了买家，特别是刚性需求者的购房欲望。“自二月开始的楼市反弹，主要是在政策利好与开发商的适度降价刺激下，引导积压了大半年的刚性需求者积极入市。在刚性需求的带动下，房地产市场的行情往上走，直接导致了4月到6月的黄金时期。”有关业内人士介绍道。一些房产公司的市场监测显示，年初“小阳春”时，刚性需求是拉动成交量大幅提升的主要力量；而几个月后，购房主力构成已经发生转变，除了改善型需求外，投资性需求的比例大幅提高，尤其是为规避预期通胀风险而选择投资楼市的行为，更是成为当前楼市一个独特的现象。

　　楼市风险不可忽视

　　今年上半年，苏州不少开发商也经历了起死回生的过程，并开始期待将手中日渐充裕的现金投入到土地市场，布局下一步的发展。土地市场明显回暖是上半年苏州楼市一大特点。虽然今年上半年苏州并未大规模供应土地，但由市政府主办的一场土地推介会吸引了众多地产商的关注，其中一些优质地块让不少地产商心动不已。与此同时，上半年推入市场的部分地块也取得了近两年来难得一见的翻倍行情。业内人士认为，表面上最近成交数据非常好，未来几个月内也可能是向好的方向发展，但这些数据实际上告诉我们一个现实：大家把资金投向楼市和土地市场，并非没有风险。

　　一名分析人士向记者表示，目前房地产市场的回暖缺少经济基础的支撑，整个经济目前还没有实质的好转，而在这个基础上的房地产市场的一枝独秀很难长久。目前有的房地产企业已开始转型，如万科提出向质量效益型企业转变，并不盲目追求规模；保利地产提出以销定产。在经济形势复杂多变的情况下，房地产企业也不得不更谨慎。从这一层面来说，对于苏州房价走势的预判也不得不谨慎一些。