虽然传统楼市旺季已经到来，但是随着政策的频繁露面，目前的房地产市场再次陷入不小的观望局面中。特别是众多普通购房者最为关心的房贷问题，一时间出现了新产品雨后春笋般涌现的新局面，不少购房者面临着选择难题而无所适从。

    贷款到底几成难倒购房者

    “早先加息政策出台时，许多客户主动要求提高首付成数，以减少后期利息支出；现在听说首付成数可能会提高，又有客户赶来挤末班车，竭力要求能够降低首付成数，争取贷八成最好。”一位贷款服务公司的工作人员向记者介绍这一新情景。

    陈先生准备赶在今年结婚，他和未婚妻两人是大学同学，毕业之后虽然找工作都比较顺利，但两人的存储并不丰厚。好在双方家长对居所问题表示支持和理解，愿意分担小俩口的负担。“央行调息政策出来之后，我们合计了一下。在一定范围内，双方家庭给的钱用在首付上绰绰有余。但目前两人的工作发展都没有完全稳定下来，不想为了房子弄得太累。因此就想在首付成数上提高一点，这样也好减少后期支出。”他告诉记者其打算。而另一个打算买房出租来投资的王先生想法正好相反，听到首付成数可能会提高的消息，立马赶来要求尽快办理贷款手续。对他而言，出于尽量降低投资资金压力考虑，当然是选择低成数首付更适合。从王先生的谈话中，他的“小九九”就是：“后期的房款支付可以通过以房养房来应付，但前期的首付肯定是必须先支出的，在这方面我当然认为付出越少越好。”   

    房贷新品众多难以选择

    就购房者而言，个人贷款计划是需要在签订购房合同之前便要考虑周全的。但作为颇具吸引力的金融业务，目前市场上各家银行争抢这块业务“大蛋糕”，层出不穷的房贷产品不免让购房者犯了迷糊。

    上海代书投资咨询有限公司副总经理赵晓霞表示，自去年开始，各大银行便在抢占房贷市场有着积极表现。“尤其在2005年下半年以来，各个银行的新产品新服务纷纷推出。如农行的年缴型房贷险，工行的综合授信个人房贷，光大、浦发、建行的固定利率房贷等金融产品的陆续推出。”

    上海建言投资咨询有限公司区域经理张威介绍说，在优惠利率执行上各个银行有所不同。“根据各家的相关规定，有些银行第一、二套房可以享受优惠利率，第三套房就只能使用基准利率；还有一些银行以第一次贷款享受优惠利率，第二次贷款使用基准利率。根据申请银行的不同，优惠利率享受的标准也是不同的。”

    政策影响波及房贷新品

    固定利率房贷产品受央行加息政策影响，一下子成了“香饽饽”。但记者从各方了解下来，发现申请该产品的人数幅度只是比加息前略有上涨。据赵晓霞介绍，由于该产品刚刚推出，因此显得比较保守，只是采用的5年期，5年之后会重新协商一个固定利率，因此固定利率实际上仅仅局限在“阶段性不变化”而已。

    “是否选择固定利率产品主要看借款人对以后利率的预期性如何。如果认为预期利率仍会上调，签订了固定利率之后，在规定期限之内是固定的。预期上浮如果超过了固定利率，当然相较于没有享受固定利率的客户要来得合算。”张威说。但他指出，对于计划提前还款的客户而言，固定利率并不适合。这主要还是由于该产品的提前还款违约数额相当高。“如果有提前还款要求的话，违约金算下来和你付的利率差不多，就没有必要考虑选择固定利率了。”

    有意思的是，调息政策出来之后，还款期数较多的“双周供”却由于利率显得较低而开始受到青睐。一家贷款服务公司的相关人士告诉记者，由于目前只有深圳发展银行在推行，因此现在有许多其他银行的贷款客户询问能否改成“双周供”。

    不可忽视的“小问题”

    业内人士指出，在签订正式贷款合同文本之前，就必须先对自身的贷款情况、交易时间、放款时间均需有所了解，而贷款方式和自有资金总量应该在购房之前便考虑成熟，同时还要考虑到将来申请贷款成功的可能性有多大。“需要强调的是，并不是说客户要求贷多少就能贷多少。银行贷款有一个审核过程，能否申请成功并不肯定。在考虑细则方面就需要将这些因素包括进去。”

    在贷款过程中需要注意一些事项。以二手房为例，期间会产生成交价和评估价两种不同的衡量价格，银行往往取低价进行放贷，客户应及时了解具体的放贷房价，这样才能规避多支出成本的窘境。“如有些成交的二手房中包括了装修、家具、电器，但是评估价仅仅针对了房产进行估价，装修、电器、家具并不包含其内。这样就会形成差额，这就是多支出成本的由来。”张威分析说。

    其次，资信状况已成为银行放贷与否的重要参考因素，所谓资信就是指历史信贷状况的记录，即综合资信记录。以往容易忽视的信用卡消费记录、手机缴费情况等问题，都会成为主要影响因素。业内人士指出，成功办妥贷款，在诸项事宜上皆不可忽视。