观望徘徊明折暗降，这是上半年苏州楼市留下的表情。

全市成交量再创新低，成交套数不足2万套，一个黯淡的数字见证着一种对峙。

股市、楼市、债市、期市、汇市，金融市场的五子中，市民感受最多的是股市和楼市。与去年的“日月同辉”相反，今年的股市楼市恰似“日月同灰”：当股市萎靡不振时，楼市也在“对峙”着，房地产公司正努力地“活着”。不知不觉，半年已过。站在年中的门槛上回望，发现楼市里依旧有很多让人看不明摸不清的。

就像戴上了魔戒，二套房新政与货币从紧等一系列的政策，使一向稳当的苏州楼市频频吹起促销打折风，众主流楼盘纷纷加入优惠促销行列。从去年第四季度起低迷的市场状况一直持续至今。

有很多悲观的消息正在传来：开发商资金面极紧，深圳、广州房价下降；但也有个别楼盘排队购房场面重现，微微暖风正穿透寒冷。楼市到底是乍暖还寒，还是秋意渐浓？在这微妙时刻，我们来看一下苏州楼市上半年度的行情报告，摸摸市场的“水温”。

苏州上半年哪种房子最好卖？是面积正逐步小型化的公寓房？还是售价不菲的别墅？在温吞水行情面前，苏州楼市降价大戏会不会因此拉开序幕？让我们来解读一下。

现象质疑：促销潮引发降价风声？

“都说苏州楼市最近房价降了，可是我怎么没太大感觉呢？我一直关注的亿城新天地、IALA国际这些楼盘新近开盘，价格不降反而涨了。其它不少楼盘优惠措施确实不少，但和去年年底相比也不会相差很多啊。”一直关注楼市的市民马先生对最近楼市的“降价”传言一直疑虑重重。

追根溯源，苏州楼市降价之说源自于当前日渐蔓延的降价风潮，随之而来成交均价的持续走低也成为“房价跌了”的证据。从2月22日起，中海湖滨一号、星湖国际、御湖熙岸同步针对尾房推出一系列优惠措施，同时御湖熙岸公寓房认筹以每天1000元至开盘之日累进优惠；2月21日万科玲珑湾21号楼认购推出感恩于心幸福分享系列优惠，金色家园随后也加入优惠行列。在随后的一个月时间里价格鲶鱼的效应迅速在市场得到体现，“打折促销”开始成为苏州楼市的主流话语，雅戈尔未来城购现房SOHO立赠价值约8万元汽车位或单价立减400-500元/平方米、越湖名邸买房赠千佛山双飞两日游、金色湖滨首付两成并有10万大奖机会、鑫苑·景园公寓首付6万等，“购房送车位”、“两成首付、8万首付买房”、“开盘送大礼、日进斗金”、“四重让利”等一系列促销晃得购房者眼花缭乱。与此同时，今年2月苏州全市住宅成交均价为5279元/平方米，相比1月下降了20.35%%，创出去年4月以来成交均价的新低，苏州楼市真的降价了？

数据说话：雷声大雨点小，房价撑住了

看似繁华喧闹的楼市，究竟降了多少？上半年出炉的数据显示，阵阵降价雷声背后，雨并没有真的落下。

据统计：2008年上半年度 （截止6月24日）苏州市区住宅类房源成交17035套，较去年同期减少9866套，降幅36.67％；成交面积：1881492.1平方米，较去年同期减少1405766.9平方米，降幅42.76％；2008年上半年度全市住宅类房源成交均价：7021.77元/平方米，较去年同期上升1393.35元/平方米，升幅24.76％。从上面这组数字可以看出，房地产疯狂时代已经过去，市场步入理性轨道，国家针对房地产一系列调控政策无形中已发挥作用。

●成交量：比去年同期减少了36.67％

国家出台的各种针对房地产行业的宏观调控政策以及市场调整对房地产影响日益显现，2008年上半年度苏州市全市成交量再创新低，成交套数不足2万套，成交面积也在2百万平方米以下，作为苏州楼市的“排头兵”，园区和吴中区这两个片区直接决定了全市的成交总量水平。从区域的成交情况来看，工业园区、吴中区等主要片区的成交量较以往有很大减少，成交量较去年同期减少一半以上，沧浪区、平江区、相城区和高新区均有不同程度减少。与去年上半年同期相比，全市成交套数减少36.67％，成交面积减少42.76％。2008年苏州市政府加大了政策保障性住房开发建设，在今年一季度出现了大量该类房源集中上市的情况。由于金阊区政策保障性住房集中上市，使得金阊区今年上半年度成交量相比去年同期增加64.84%。

●房价：能否绷住7000元这根弦？

从今年上半年的成交均价走势来看，今年第一季度苏州市区成交均价在5700—6800元/平方米之间波动，1月、2月、3月的成交均价分别为：6762.46元/平方米、5752.65元/平方米和6831.52元/平方米；第二季度开始，随着传统销售旺季的到来，全市成交均价开始表现出上升势头，4.、5、6三个月份，全市成交均价均在7000元/平方米以上；从各个区域情况来看，上半年除金阊区外其他各区域成交均价都比去年同期有大幅上升，其中涨幅较大的是平江区、沧浪区、吴中区以及园区，涨幅分别为55.96%、50.85％、34.89％以及33.38％。平江区政策保障性住房量缩小，商品房销售增加，阳光美地、苏州万达广场等项目良好的销售支撑了区域价格，沧浪区的万科金色家园项目包括精装修房、花园洋房等产品，对区域价格拉动很大，吴中区普通商品住宅价格的规律性上涨外，现代园墅、水岸清华以及澄湖水岸等别墅项目的上市销售，中高端客户刚性需求得以释放。

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三看上半年楼市风向：

A看主流产品：中小户型供应现高峰

据调查，5月苏州开售的新盘大多都以小户型为主，将有15个项目，将为市场提供2000套左右小户型，创下苏州楼市难得的小户型供应高峰。

“小户型抗跌性差，但同时具有流动性强、总价低更容易成交的特点，所以小户型增多的局面一方面将进一步拉低房价，另一方面也将带动成交量增长。”一代理机构分析师说。

此次对外集中的发力的区域集中在高新区和吴中区，就从上周搜房网统计得出的成交数据中我们不难发现，高新区的成交量已经超越一直高居成交榜首的园区，成为区域成交最高的区域，而吴中区也是尾随园区，位列才成交量区域第三的宝座。继续以大户型房源成交为主的吴中区，随着区域市场上一些项目的开盘热销，消化了不少大户型别墅房源，对吴中板块的成交数值推动比较明显，而随着交通及其他配套设施的带动启用，未来区域的增值潜力将不可限量。

另外，苏州大量保障性住房集中在新区长江花园放量，也带动了该区域成交量一个高潮。随着轻轨建设的破土动工，将直接拉近新区和园区的直线距离，这一利好对新区未来的房产带动将起到直接的作用。

小户型的集中发量，必将提升楼市的消费潜力。而作为最大消费群体的中青年群体，更是热衷于价格压力比较小的中小户型。 根据搜房网的调查显示，80%的购房者计划购买楼盘在90平米左右。

B看地段：园区吴中两大主力

目前苏州有1900多套别墅，其中吴中区依然占据半壁江山，达到51%；相城区依旧保持在第二的位置上，占到18%。而中心城区以及园区别墅市场则显得较为平稳，存量变化并不明显。但是就市场上销售主力联排别墅而言，各区域的排名就有所改变了。在第一季度末，园区的联排别墅占到了全市的24%，相城区退居第三。吴中区、园区的联排别墅占到了2/3的比例。因此，园区联排别墅已经取代了原来相城区的地位，别墅从稀有到大量供应，多数人买别墅的首选考虑不是园区，就是吴中区。

C看面积：别墅也要搞“瘦身”

从别墅两大主力区域的产品看，各有不同：吴中区最多的别墅是300-350平方米的中档别墅，其次是250-300平方米的经济型别墅，但350平方米以上的大别墅也有相当数量。而园区数量最多的就是250-300平方米的别墅了，但缺少的就是350平方米以上、特别是400平方米的别墅了。

苏州一季度的新增别墅约12万平方米，新项目的面积明显偏小了，都是以250-300平方米的经济型别墅为主。吴中区的变化尤为明显，300-350平方米的中档别墅的供应比例与存量比例形成了明显反差。从08年的开局情况看，别墅“小型化”是发展的共同方向。

别墅面积变小并不意味着品质下降。一些别墅项目，通过合理设计，反而能在比较小的面积中做出大空间，目前普遍采用的方法有：屋顶露台、采光地下空间、增加层高等等。是什么因素导致了别墅的热销？除了苏州地区购买力强劲等因素外，有数据表明别墅新供应面积的减少。一季度苏州别墅市场供应仍旧紧张。新增供应面积不到12万平方米，销售面积也达到了约11.3万平方米。换句话说，就相当于新增加的面积都卖完了。

下半年苏城楼市大盘逐鹿

上半年，空方处于上风，行情不温不火；下半年，会不会空头倒戈，多方占据绝对优势，行情节节攀升？还是多空双方拉锯僵持。目前局势尚不明晰，让我们来看一下下半年即将上场的楼市“选手”再说。

2008年下半年苏州各区域的住宅供应量将增加，园区现代大道沿线除正在销售中的雅戈尔未来城、海尚壹品、中央景城、亿城新天地等热点项目外，百万大盘雅戈尔太阳城、150万方中海国际社区等超级大盘将在下半年推出；吴中区的新城金郡、大型综合项目占地120万方的招商小石城等项目即将上市；沧浪区的百万开发量的世茂运河城以及中海开发的中海胥江府和湖山新意也是开盘在即；5月份人民路北延通车，打通了古城区与城北的交通瓶颈。在板块效应下，相城区康桥丽都、华城国际、合景朗悦湾等项目正并驾齐驱。另一方面，金阊区和平江区今年将会有大量政策保障性住房供应。下半年的苏州各区域百花齐放，热闹非凡，苏城房地产将进入大盘逐鹿时代，我们拭目以待。

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