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十一黄金周刚刚结束，楼市提前入秋，透出丝丝凉意。
从北京一线城市，到南京、合肥和西安这样的网红城市，2018年的金九，比以往时候来得更晚一些，银十恐怕不会出现了。
全国商品房销售面积增速、房企拿地、开发商投资增速，都在下滑。
10月4日，上饶碧桂园信州府价格从1万降到7千，售楼部被真刀真枪地打砸。
都说是商品房了，有涨就有跌，股市下跌，没见股民推上市公司厂房，房价一跌，业主一股脑地开始对售楼处打砸抢？
乖，别闹，闹也没用。
一线城市金九银十落空，在意料之中。
北京，赶上了公积金收紧的末班车， 新房成交量依旧接近同期几乎历史最低点。
中原地产10月1日数据显示，9月北京二手房住宅签约15283套，环比8月淡季上涨1.61%。1到9月新建商品房住宅合计网签16387套，几乎是同期历史最低。
诸葛找房二手房挂牌均价数据显示，北京9月二手房挂牌均价为63778元/平方米，而8月的二手房挂牌均价为64493元/平方米，环比下降1.1%。
深圳量跌价稳，后续购买力无法支撑市场走高，二手房同步下跌。
深圳市规土委10月6日公布数据，深圳9月新建商品住宅成交均价为54080元/平方米，环比微降0.02%，同比下降0.4%；成交套数2248套，环比减少39%，同比减少17.6%。
深圳 房地产信息网数据中心，9月，深圳二手房网签量出现下滑，共成交5489套，环比减少30.5%，同比减少23.7%；成交面积452421平方米，环比减少29.5%，同比减少22.1%。除去2018年2月春节影响，9月成交量创下近10个月新低。
金九银十成色不足，2018年，是房企的转折点。
从2017年以来，一二线城市房价全面限价、竞配建、竞自持。这样的楼市，注定不会受到淡旺季影响。
以前打左灯向右转，现在政策双闪停在路边，房企怎么办？
热点城市库存出现环比上升，去化率快速下滑，处于高位的最低点，往下降，空间也不大。
西安这座楼盘居然没有一个人买
连网红城市西安，画风也开始慢慢转变，半年前千人抢房、一房难求的盛况不再。
《华商报》报道，截止9月26日下午开发商公布的数据，曲江二期代表楼盘，三迪曲江香颂枫丹共推出473套 新房源，只有18个家庭登记购买，最终经过现场核验，通过的家庭数，0。
也就是说，该项目473套 新房房源开盘，没有一个真正的购买者。2015年下半年以来，西安楼市出现首个无人购买的项目。
从2014年10月到2018年9月，三迪枫丹的房价，上涨了三倍，从5200元/平米上升到14495元/平米。
2017年2月之前，三迪枫丹用了两年多的时间，费了好大劲，从5200元/平米涨到6700元/平米，随后只用了一年半，从6700元/平米涨到14495元/平米。
西安楼市爆冷，是对前两年房价大涨的修正，房价不会大跌，但会挤掉不合理的水分。
比西安更惨的是在各种楼盘维权的业主。
2018年9月13日，杭州市滨江未来海岸的业主们拉起了横幅，齐声喊着口号，拍着公开的视频，向开发商施加压力，要么不准降价，要么退房。
几个月之前，他们还口口声声看好阿里巴巴、海康威视、网易等企业在杭州的布局。
谁也说不准，到底是一次性亏完本金难受，还是背着房贷还着变成负翁的日子难受。
一二三线楼市，突然变得面目狰狞，这只是开始。
三四线喜生二胎?反应慢一拍 仍处于狂欢之中
唯独三四线城市，还处于狂欢之中。截止2018年7月，三四线热点城市房价突破1万元/平米的占比70%。
克尔瑞数据显示，2016年以来，三四线城市改善性需求持续释放，三房是成交主力，占比长期维持在50%以上。
二胎政策在一线遇冷，在三四线大受欢迎，连四房户型的成交量也在上升，2018年1到7月升至16.73%，比2016年增长5.42%。人口往一二线走，三四线人口净流出，本地居民购买了大部分三房四房，小户型不吃香。
一二线的刚需小户型，在三四线不受欢迎。克而瑞数据显示，两房户型成交量持续走低，2018年1到7月跌到18.92%，比2016年减少7.81%。
三四线城市买房喜欢一步到位，尤其给下一代买婚房、买学区房的时候，不怕买得小，就怕不够住。三四线生二胎多，买大房型多，说明大家庭也多。大城市和中小城市，在家庭结构、在文化上，有巨大差别。
三线城市洛阳，是典型的内需城市，本地购买力已有透支迹象。
本地业主追求卖一套，再买一套，进行置换改善，这部分群体购买力很强。相反，刚需客主要来自于周边乡镇以及郊区，购买力明显透支，只能继续买小户型。
土地流拍不必怕。
中指院研究显示，截止9月底，全国土地流拍888宗，三四线流拍681宗，少于2017全年的954宗。流拍对信心的打击，没有预期的那么大，而且，未来流拍将减少。
2018年9月土地流拍仅31宗。一是因为住宅用地成交足够多，其次龙头房企已经有了足够的储备。
1到9月，一线城市住宅用地成交面积与去年同期相比下降了20.1%，但二线城市同比增长29.3%，三四线城市同比增长39.7%。
根据上市公司年报，全国排名前20的房企，土地储备面积折合成可建筑面积，大约19亿平米，2017年这些房企的总销售面积为3.2亿平米
房企即使不拿地，目前的储备还够卖6年，未来1年不增加储备，问题不大，前两年各种刷屏的地王，终于落幕。
对于目前打折促销的楼盘，请保持理性，更多的项目只是在诱导客户出手，不要总想着底价抄底，股市抄底能套牢三年，房价加杠杆抄底，很可能套牢二十三年。
一线城市有投资和都市圈效应作为缓冲，二线城市有人口流入和产业更新作为靠垫，三四线城市几乎只剩下透支客户群。想买房的，请可以自行对号入座。
开发商继续降价，业主维权怎么办？只能找一家中介公司破产祭天了。 |