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房贷增速五年来最快 2017年房企面临"钱荒"
国家统计局公布的 房地产行业发展报告数据中，房地产开发企业到位资金最能反映房企的生存情况。2016年房企到位资金整体上涨15.2%，在所有资金的来源中，个人按揭贷款的增长幅度最大。业内人士认为，2016年房地产贷款增长加快主要是受到个人购房贷款增长的影响。不过，在抑制楼市泡沫的政策调控下，2017年房地产市场将告别高增长，同时信贷政策逐步收紧，预计2017年房企将陷入“钱荒”。
个人按揭增长五年最快
1月20日，国家统计局公布2016年全国房地产开发投资和销售情况。其中，房地产开发企业到位资金情况如下：2016年，房地产开发企业到位资金144214亿元，比上年增长15.2%，增速比1-11月提高0.2个百分点。
其中，国内贷款21512亿元，增长6.4%；利用外资140亿元，下降52.6%；自筹资金49133亿元，增长0.2%；其他资金73428亿元，增长31.9%。在其他资金中，定金及预收款41952亿元，增长29%；个人按揭贷款24403亿元，增长46.5%。
不得不提的是，在房企到位资金中，定金、预收款及个人按揭贷款增长幅度较高，占据房企到位资金超过50%，而这部分资金正是房企销售所得。北京商报记者对比过去五年的数据发现，2016年个人按揭贷款对于开发商资金贡献的增幅也是五年中最多的，即便是在2013年房地产市场达到周期性高峰时，个人按揭贷款的同比增速也仅为33.3%。
某研究院智库中心研究总监认为，个人按揭贷款的增幅规模较大，主要受两个因素的影响。第一是市场交易量活跃，尤其是2016年 新房交易量同比增超两成，所以会带动相关房贷数据的增长。第二是商业银行放贷是比较积极的，所以按揭贷款的规模也会快速上升。这两个因素都对房企的房贷层面的资金回笼有积极作用。
分析师看来，2016年房地产贷款增长加快主要是受到个人购房贷款增长的影响。楼市新政出台后，房地产市场关于首套房及二套房购房首付比例下调，宽松的信贷政策以及去库存政策的刺激下，全国房地产市场普遍开始回暖，引发2016年前三季度房地产销售市场的**行情。
国家统计局数据显示，从库存方面来看，2016年全国商品房待售面积为69539万平方米，较2015年71853万平方米下降了3.2%。其中住宅库存40257万平方米，与2015年45248万平方米相比下降了11%。2015年相比2014年则呈现整体上升。
利用外资额连续两年跌50%
在2016年全年的房企到位资金情况中，只有利用外资方面出现52.6%的下跌。事实上，自2015年，房企到位资金中外资来源就开始出现下滑，且下降幅度也超过50%。北京商报记者查询国家统计局公布的2015年全国房地产开发投资和销售情况发现，在2015年房企到位资金中，利用外资为297亿元，下降53.6%。
业内人士分析认为，近期美元汇率大幅提升，发行美债成本大幅增加，受此影响，2016年绝大多数房企发债转向国内。根据数据提供商Dealogic的统计，2016年前11个月，21家境内房地产企业在海外市场上总计发行了47.6亿美元的债券，相比上年同期26家企业发行的128.87亿美元，不论是数量还是金额均出现大幅下滑。
在房企到位资金情况中，除去海外资本及其他资金中的定金、预收款、个人按揭贷款外，国内贷款增长6.4%，自筹资金增长0.2%，这两部分资金在2015年的情况则是分别下降4.8%、2.7%。
有证券分析师认为，这主要是因为宽松的货币环境降低房企融资成本，根据贷款基准利率来看，房企通过银行贷款融资成本已达到2004年以来最低水平，而通过公开债务融资成本则较贷款融资成本更低，低廉的融资成本推升了房企融资积极性，进而促进房企融资进行投资。监测数据显示，2016年全年房企通过私募债、公司债、中期票据等融资工具的融资额达到11376.7亿元，同比同口径上涨26%。
信贷收紧下的“钱荒”
对于房企而言，2016年前三季度是“繁荣”的时期，但是2016年四季度起，信贷政策开始收紧，开发商发债融资规模呈现断崖式下跌。
数据显示，2016年四季度，房企债券融资仅为1100亿元，相比三季度总发债量3480.7亿元减少了68.4%。其中12月房企合计债券融资为126.7亿元，仅占全年融资总额的1.11%，是近一年来的最低点。债券利率则出现了抬头迹象，资金成本开始加重。
张大伟认为，过去十几年的房地产波动历史，与货币政策完全吻合，一旦信贷政策收紧，房地产市场将快速降温，预计2017年一二线热点城市成交量将受政策限制而出现同比大幅回落，三四线城市虽然继续有去库存政策利好，但市场基本面难以支撑高增长，销量同样将出现回落，届时全国楼市将告别高增长，回到相对平稳水平。
在此情况下，房企依靠销售来获取资金的途径也将面临考验。业内人士认为，在信贷收紧、楼市成交下滑几乎成为定局的情况下，2017年房企获得资金将变得艰难，陷入“钱荒”，对房企的财务将是一个极大的考验。 |