越调越高？或将成为历史

 

      那么肯定有投资者会想到之前楼市调控时，房价越调越高；之所以出现这样的情况，是调控房价时房屋紧缺，供小于求，且“调控”本身就暗指了房价上升势头明显，需要控制，因此只要国家不禁止房地产交易，那么房价就会一直往上走。

 

      然而，目前的形势却是：房企库存量高企，金融杠杆释放的购买力也趋于用尽，货币宽松短期内不可期，加上中央“预防资本泡沫”的指导思想，未来楼市很可能进入一个价量齐跌的小周期内。新房尽管在开发商的营销作用下，价格上涨，但实际上房屋的价值对于投资者却是缩水的。

 

      “全国一盘棋，要涨一起涨”，没戏

 

      很多投资者对未来依旧抱有希望，主要就是看“一线城市”的“面子”；究其思想深处的研判思维，还是经验主义式的——认为过去楼市是“全国一盘棋，普遍上涨，一起单线上升”，但现在的情况已经不再是投资者以为的那样了。

 

      据国家统计局的数据， 1-7月商品房销售面积增长26.4%，销售额增长39.8%，增速比上两个月有所回落；而且一线城市的房价比较坚挺，二线城市就不能一概而论了，涨跌互见；而三、四线城市的房价基本上还是不温不火。究其原因，还是因为二三四线城市、尤其是三四线城市的库存量比较大，供求关系尚未向卖家一方倾斜。总体来说，就是未来房地产市场的走势将是一个地区一个规律，仅仅看中一线城市涨，就认为全国都有戏，在楼市分化愈发严重的当下，这种想法是很幼稚的。

 

      农民接盘：进城可以，落户免谈

 

      去库存的过程中，有一个政策在制定时构想能撬动更多的购买力：农民进城买房。根据国家统计局的数据，2015年全国农民工总量为27747万人，其中在务工地自购住房的农民工比例为1.3%。这个数据较2014年来看，都有上升。

 

      农民进城买房在政策上也受到扶持，通常的优惠政策有：每平米给予一定补贴；农村户口转成城市户口购房有优惠；进城后落户可以享受职工医保社保等福利；城市的生活总体要优于农村……

 

      然而，农民兄弟并不买账。对于他们失去的农村的权利（如低保、耕地等），城市的优惠政策并不能很好的“补偿”；而且，对于房贷、在城市生活等诸多问题，仅仅迁一个户口、房价上让利个几万块，都是不足以让农民进城的。据西部某省统计局调查，收入低、房价高、就业不稳定是影响农民工融入城市的三大主要障碍。

 

      此外，房价收入比过高、房贷收入比也高、租金回报率过低、资产增值因素不稳定，都对房价上涨进行了抑制。

 

      综上而言，此次部分二线城市重启限购，一方面是规避金融风险，预防资产泡沫；另一方面，也是规范楼市健康有序发展。也许之前的经验会让投资者在这时抓紧机会，赶在政策全面铺开之前囤房；但是，从上述几点来看，调控很难像过去那样，释放了“囤房”的信号，而是成为了降价的号角—大家抓紧时间卖房做考虑吧。