《物权法》规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，应依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。法发[2004]5号文件第九条规定：对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。可见，只有完成全部房屋登记手续，才是真正意义上取得房屋产权并受法律保护。我市房产登记部门从登记受理并收取必要材料后，还需经过审核、审批环节，须经过五六个工作日方可核准登记。在此期间，房屋产权仍在卖方名下，如果出现类似房屋被法院查封或者交易不符合法律规定等情况，都无法继续办理产权登记。

 

　　近年来，本市二手房成交量显著增长，但是二手房房源情况十分复杂，可能潜藏债务危机，给买方带来交易风险。市房产登记发证中心建议，市民在二手房交易中不妨通过“三步走”来降低风险。

 

　　第一步是要选择正规房产中介，认真核实房屋产权相关证件。通过有资质的正规中介对交易双方的信息进行审核，并认真审查身份证、房产证、土地证等原件，可以避免因房屋权属不明等造成交易纠纷。

 

　　第二步是二手房交易前必须查档。买卖双方需持房产证原件到市房管部门查询，明确房屋产权情况，特别注意查询房屋上是否设置抵押权、查封，以及是否有其他共有产权人。

 

　　第三步是采用“二手房交易资金托管”方式划转二手房交易结算资金。二手房交易资金托管即二手房交易双方达成交易意向后，买方将结算资金打入市房产登记发证中心在银行开设的托管账户内，卖方将在买方取得房产证的同时收到托管账户支付的房款。如果交易过程中发生查封、扣押或者终止交易等事由导致过户无法完成，资金托管账户将房款打还买房人。

 

　　“二手房交易资金托管，就跟我们从淘宝上买东西一样，先把钱给支付宝，等验收货物后再通过支付宝付钱给卖家，如果出现问题，钱在中间方，解决起来就比较容易了。”房管部门工作人员形象地解释。