保障性住房与供需结构

　　《21世纪》：为确保保障性住房建设目标的完成，今年5月19日，住建部牵头与各地方政府签订了保障性住房目标责任书。今年保障性住房的开工率增长将对房市的供需和价格产生怎样的影响？

　　任志强：这次调控，一定要有大量的保障性住房供应市场，分流一部分需求压力，接下来即使房价反弹的话，也没有那么高的冲劲了，反弹力量会得到控制。从现在来看，比较好的地区完成保障性住房投资的40%，北京大概是完成42%，但是已经8月份了，如果到年底前能加速，可能到年底会完成，如果不加速的话就完不成。几个核心城市估计问题不大，这些地方政府财政比较宽裕，少修一条路的钱就够用了。但有的地方没有钱，根本就完不成。保障性住房和商品房的比例基本上是1：1，如果保障性住房完不成，就挤到商品房这边，那边如果完成，就会起码分流20-30%的商品房购买人群。

　　但是，如果政府许诺的560万套保障性住房消费者看不见，或者拿不到，他们会认为再等下去没有希望，就会重新找市场。这样酝酿的反弹力量是巨大的。截至8月份保障性住房才完成40%多，情况不容乐观。房子不是一天能建起来的，随着天气转冷，施工的进度将受到很多不确定因素的影响，完成起来会更加困难。

　　陈超：保障性住房上半年的完成率还不是那么乐观，部分城市做得好些，大部分差距还比较大。原因主要是几个方面：首先，年初定的580万套的目标和实际情况不见得完全一致。当时订目标时，各地方政府不清楚上报目的，一些地方甚至误认为国家有补贴政策，一定程度上存在夸大或多报的动机。我们到一些地方调研，也注意到需要保障性住房的中低收入家庭实际上可能并没有那么多。因此，住建部定的目标有可能高于实际投资规模。

　　其次，今年政府的土地出让金显著下降，投融资平台又被管住了，地方政府的资金来源本来就很紧张，怎么可能有财力和足够的动力投资保障性住房呢？

　　我们应该意识到，在保障性住房中，今后主力军应该是公租房，它解决的是夹心层，即刚工作的人、中低收入家庭或进城时间很长的农民工的住房问题。很多地方对此有不同形式的创新，如天津最近准备采用REITS即房地产信托基金来建设保障性住房，政府给予一定的补贴，让公积金、保险资金等更多的资金来参与这个市场，这是很好的探索；重庆这方面也做得更好，他们成立了公租房管理中心。而且，在制度设计上，做了许多探索。传统意义上公租房不能卖，但他们设计了退出机制，5-10年之后可以卖，以回收资金进行再投资建设。而且，在选址上，一般都靠近地铁，特别方便。此外，公租房也有退出机制，你一旦买得起房就要搬出去。此外，从国际经验看，很多大城市如东京、伦敦、纽约，租赁房市场占了60%以上，居主导地位。因此，公租房更代表保障性住房的发展方向。

　　刚性需求年轻化

　　《21世纪》：来自地产中介的报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，比发达国家要快一代人的时间。哪些因素导致了这一现象的发生？购房者年轻化对于给房地产业和调控政策的启示是什么？

　　任志强：我们的购房者年龄太小了，美国平均是31岁，印度和日本平均40多岁，也就是说年轻人最少有十年工作积累才会买房。香港的法律规定，个人工作期限少于七年，连申请政府公租房的资格都没有。中国购房年龄偏低的首要原因是“富二代”，这个富二代不单指民营企业家的富二代，一些政府公务员、干部，由于过去有福利分房，也产生了财富的积累，可以给子女买房。从文化上说，中国人的继承概念比较强烈，上一代对下一代的财富支持非常大。同为东亚国家的日本、韩国，年轻人靠父母的情况都比较普遍，而在美国，子女满18岁就自立了，上大学的助学贷款、买房的住房贷款，都靠自己。这是东方文化和西方文化的差别。

　　从市场的角度来看，大部分发达国家，都有占房屋总量20%-30%的租赁住房市场，而我国这方面还有缺失。我们要发展到20-30%有流动性的房屋租赁市场才行。这个市场就像蓄水池一样，为年轻人提供过渡，让刚毕业的、还没有多少积蓄的年轻人暂时居住，待到条件好转时再自己买房，这样平均购房年龄就会延长到30岁-35岁。