核心提示：任志强认为，国十条是遏制房价过快上涨，维持房地产市场的稳定，而并不是为了让房价下跌。现在房价环比上涨为零，实际房价就是跌的。

　　数据显示，8月下旬开始，全国房地产市场出现了成交量回暖的迹象。传统的“金九银十”已至，按照住宅的项目施工周期，未来半年将迎来住宅供应的高潮，而按捺不住的刚性需求也开始释放。在供需结构的转变中，房市的成交量和价格将会呈现怎样的走向？本轮房市调控的目标是否已经达到？为求解房市走向的相关问题，本期本报邀请了华远集团总裁任志强、四十人论坛成员、工银瑞信基金首席经济学家陈超，瑞士信贷董事总经理陶冬进行讨论，是为21世纪北京圆桌第268期。

　　房价为什么没有大跌？

　　《21世纪》：如何评价房市调控的效果？新政实施后四个半月的时间，房价并未大幅下挫。背后的原因有哪些？

　　任志强：国十条的目标是遏制房价过快上涨，维持房地产市场的稳定，而并不是为了让房价下跌。现在房价环比上涨为零，实际房价就是跌的。因为我们在衡量GDP增长和利率的时候，要扣除CPI的增长因素。目前7月的CPI是3.3%，那么房价就实际下降了3%左右。

　　银行的压力测试也不应该解读成为房价下跌做准备。中国和西方发达国家的银行不同，美国银行要做压力测试，是因为有“再贷款”。再贷款是什么？举例来说，房价是1000元的时候，银行给房主800元贷款，当房价涨到2000元时，贷款人就可能再拿到1000元的贷款，这就是再贷款。在有大量再贷款的国家，房子降价对经济产生的影响是巨大的。当房子涨到2000时，每个人可能贷了1800，如果房价下降20%，房价变成1600。贷款是1800，房子值1600，形成了负资产，这样贷款就不值得还了，索性让银行收走，贷款人还赚了200。所以发达国家的房价下跌个20-30%，银行就承受不了了，而我们没有这方面的风险。

　　现在的利率水平很低，对于开发商和消费者来讲，低利率就意味着资金价格便宜。如果按照利率成本来算，现在利率只相当于过去的一半，开发商可以多一倍时间的来进行开发，原来一年的成本现在可以摊到两年。从购房者的角度也是一样，2007年买房子的时候是高利率，现在是低利率，现在首套房的购房利率水平是当时的0.7倍，相差30%。所以现在首套房销售，并没有受到多大的影响。

　　陶冬：新政出台还不到五个月，价格还不能这么快发生逆转，现在市场表现为量跌价不跌。在经过一轮牛市之后，多数卖房人和开发商在资金方面比较充裕，所以在调控初期卖方的观望者占多数。而买房人在房价没有跌到心理预期时，也拒绝入市。这种价格上的焦灼是在房地产调整时经常出现的情况。

　　除此之外，还有其他的因素在起作用。一是超大规模的流动性。宽松的货币环境和低利率，加上通货膨胀预期不断增强，使得不少的资金从银行搬家，流向了房地产市场。二是政府在进行房地产实行调控时面临两难，既要适当抑制房价，同时也不希望房价大跌。三是经验因素。中国的房价连升了六七年，而且中间经历了2005年和2008年两次调整，这两次调整力度都不小，但结果房价都在上升。这更坚定了卖房人认为房价只升不跌的心态，使得目前商品房的供应仍有相当大的价格刚性。四是中国整个人口结构的变迁。80后开始进入就业结婚的高峰期，这一代独生子女依靠父母的资金支持，形成的实际购买力要比国外的同龄人高出很多，也助长了刚性需求，支撑了房价。