张朝峰

房地产企业管理专家。致力于为国内各类房地产企业提供战略规划、商业模式转型、集团管控、流程设计、绩效体系建设和激励体系建设...

 

　　今年以来的宏观调控导致住宅物业开发与投资的吸引力下降。长期处于“商住倒挂”阴影的商业地产借机上位，吸引了更多投资性买主的目光。

　　对于那些在前期住宅开发中积累了资金实力和专业能力，希望加快发展以实现战略超越的开发商来说，在当前住宅物业淡市环境下，介入商业地产可能成为一个难得的机遇。但另一方面，商业地产在资金、专业能力等多方面的高要求又使这些企业有所犹豫。

　　2010年是转型商业地产业务的好机会

　　曾被众多专业化住宅开发商奉为圭臬的万科放弃了普尔特式的产品聚焦策略，将产品线调整为多元化业态。这给不少追随型企业带来了心理冲击，他们也开始加紧评估自身进入商业地产领域的必要性和可行路径。

　　信贷政策对住宅地产的影响对商业地产更大，这对于商业地产行业是个机遇。2010版宏观调控已逾百日，住宅市场出现量价齐跌局面，而商用物业则实现了需求放量。这是因为在调控政策的作用下针对住宅投资的信贷条件紧缩。在信贷条件趋同的背景下，商业地产的长期收益特性优势凸显，成为推出住宅市场的大量资金的追逐目标。

　　住宅用土地价格的迅速上升迅速挤压了住宅开发行业的利润空间，土地成本在各公司成本结构中所占比例逐年上升。一线城市这种情况已成趋势，二三线城市随着众多开发商涌入，这种情况也越来越多。这就导致住宅开发行业迅速走向成熟，行业盈利水平趋于一致。住宅开发商未来的盈利空间将主要由现有资产规模决定。除了有大量外来资金输入的部分上市公司和大型国企外，住宅开发行业的“座次”已基本排定。对于既没有上市，也没有集团支持的民营企业来说，后来者如欲超越，必须在住宅开发之外另辟蹊径。

　　此外进入商业地产领域还能满足房地产企业风险分散的需求。同样倚重预售制进行住宅开发的香港房地产商一般都会持有一部分自有商业物业，其目的便是通过持有物业与开发物业保持一定比例，对冲潜在的市场风险。

　　对于大中型住宅开发商来说，现在是时候考虑自己的商业地产业务战略了。

　　“小学生”想上“大学”需补三门课

　　万达集团的王健林(博客)常用“大学生”与“小学生”来比喻商业地产和住宅地产之间的差距。对于在商业地产“大学”门外徘徊的住宅开发商来说，首先应该破除对商业地产开发运营之难的迷信，登堂入室去看看自己到底缺了哪些课，好去照单抓药，快速补上。

　　通过长期跟踪国内商业地产企业发展路径，我们认为住宅开发商要从“小学生”成长为“大学生”，最主要是要补好三门课。

　　第一，产业环节课。商业地产在开发运营商与终端消费者之间增加了物业投资者和物业租赁者。零售商业地产开发运营商要与旗下物业可能涉及到的形形色色的零售业者打交道，整个产业链条的复杂程度远胜住宅地产。

　　第二，资金模式课。商业地产比住宅地产增加了持有运营期的资金压力。在预售制度下住宅地产的融资结构中以短期开发贷款为主，但这种模式显然无法满足未来企业将进入的商业地产领域。即使对于在商业地产领域浸淫已久的万达集团等企业来说，融资也始终是他们的重中之重。凯德中国的解决方案是通过设计风险与收益对等的多种基金，实现价值链上的资金结构优化。未来随着国内融资通道的成熟，这是一个可能的发展方向。

　　第三，能力结构课。商业地产在开发过程中比住宅地产增加了招商环节，推广环节要面向直接购买者和终端消费者同时开展。商业地产在开发之后还增加了商业运营环节，这一环节对于商业地产项目的成功至关重要。即使在设计、工程等住宅地产商熟悉的环节上，商业物业也与住宅物业有巨大差异。