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在货币现象主导下的楼市，高涨的房价只是资金堆积的假象，一旦政策收缩，恐慌性购房恐难以持续，其风险不言而喻。
疯狂的楼市还在不停地创造纪录。19日，国家统计局发布的8月70大中城市宅销售价格变动情况显示，8月房价并未在连续3个月收窄的惯性影响下继续下滑，而是反常地出现了大幅度反弹。
业内人士指出，在货币现象主导下的楼市，高涨的房价只是资金堆积的假象，一旦政策收缩，恐慌性购房恐难以持续，其风险不言而喻。
数据显示，70大中城市8月房价大幅上涨。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，较7月减少12个，上涨的城市有64个，较上月增加13个。同时价格方面，8月环比涨幅首位达5.6%，较7月的4.6%大幅上涨1个百分点，降幅末位为0.3%，较7月的1.1%收窄0.8个百分点。
二手住宅价格方面，与7月相比，70大中城市价格下降的有9个，较上月减少2个，上涨城市57个，较上月增加6个。价格变动方面，环比涨幅首位为4.5%，较7月的3.2%大幅上涨1.3个百分点，同时降幅也从7月的0.5%收窄至0.4%。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，一二三线城市新建住宅和二手住宅涨幅均有所扩大。新建商品住宅价格环比上涨的64个城市中，比上月涨幅扩大的城市有31个，涨幅在1%以上的城市有25个，涨幅首位为5.6%。二手住宅价格环比上涨的57个城市中，比上月涨幅扩大的城市有30个，涨幅在1%以上的城市有18个，涨幅首位为4.5%。
业内人士表示，在信贷超发的预期下，多地出现了恐慌性购房。70大中城市新建商品房住宅平均环比涨幅高达1.26%， 二手房住宅平均环比涨幅高达0.89%，刷新了单月上涨历史纪录。而此前7月，新建住宅环比涨幅仅为0.72%，二手住宅仅为0.53%。
数据显示，在7月时，房价涨幅超过3%的只有南京、合肥、厦门三个城市，但到了8月，郑州环比上涨5.6%、上海环比上涨5.2%、无锡、合肥分别上涨4.9%、4.8%，福州、南京分别上涨4.3%、4.1%，厦门、北京、石家庄、天津、杭州、济南、武汉等13个城市涨幅超过3%。
“本轮房价上涨并非市场自发爆发，完全是因为政策刺激。”2016年截至目前是有史以来中国 房地产政策环境最宽松的时期。从中央到地方，一系列重磅的楼市刺激政策轮番出台，楼市刺激政策主要涉及信贷、税收、购房补贴等各类实质性环节，甚至购房契税也作出调整放松，强劲地支撑了市场的全面复苏。
风险 “面粉贵过面包”成常态
9月19日，南京开启了首次网上土地拍卖，其中四幅地块为商业用地(G40、G41、G42、G43)，仅江宁正方新城地块为商住用地，但在经过182轮竞拍后，该地块达到了报价上限后，将在9月23日通过摇号的方式确定竞得人。
南京土地市场网站公布的成交结果显示，当日网上交易共计5幅地块，成交5幅地块，其中1幅商住地块需进行现场摇号后确定竞得人，总起始价78.9亿元，成交总价123.63亿元，溢价44.73亿元。
为缓解高价地不断涌现影响，郑州市也提出，在地价达到报价上限后，开发商将由竞地价改为竞房价。
统计数据显示，截至目前，40个一二线城市中，一线城市2016年住宅土地楼面价同比2015年上涨了71.3%，二线城市涨幅更是达到了75.6%。而在楼面价上涨的同时，溢价率更是纷纷刷新历史纪录。一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.51%，二线城市达到了60.77%。在热点城市，普遍出现了地价超过房价的现象。
例如，在厦门出台限购政策前，8月26日厦门集中出让六幅土地，分别是翔安南部3幅、新圩、集美灌口和同安汀溪各1幅土地。其中，翔安区04号地块在举牌环节，有房企紧跟就加价10亿元，最终由厦门本土房企融侨地产以42.18亿元拍得，合计楼面价38345元/平方米，溢价率140%，打破厦门尘封七年的住宅地块楼面单价。
地王是未来最主要的风险，一线城市成交已经开始放缓，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。如果未来房地产调控继续因城施策，升级到一城一策，且一旦信贷政策宽松不能持续，四季度房地产市场的风险可能爆发。
惊叹 货币现象主导楼市
对于房价反常的跳涨，亚豪机构市场总监郭毅认为，造成这一现象的重要原因是宽松的信贷政策。
郭毅指出，央行日前公布的8月金融统计数据显示，新增信贷中，居民按揭贷款再度“一枝独秀”。8月，住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元，后者为年内第二高。今年前8个月住户部门贷款即房贷的新增值已高达4万亿，占全部新增信贷的比重为46%，而2014和2015年这一占比分别是35%和29%。
“而4万亿的贷款新增量，成为刚需以及刚改需求入市的重要支撑。”郭毅认为，在连续两年近5次降息之后，今年的房贷利率水平也已达到阶段性低点，“真金白银”的支出减少也成为促进需求入市的推进器。需求的爆发使得今年房价水平持续处于上涨周期，这轮上涨很大程度上可称之为“货币现象”。
“除此之外，一线城市以及二线城市当中土地供应，尤其是住宅用地供应的大幅减少，以及由此引发的价格的飙升，使得未来住宅预期将进入‘量少、价高’的阶段，受此影响现售住宅项目价格也出现快速提升，由此拉动了整体房价水平持续上涨。”郭毅说。
包括杭州等多个城市的限购和限贷政策，顶多只有喊话作用，在当下资金潮下，这种力度的政策对市场的影响非常微弱，不收紧房地产信贷额度，房价继续出现恐慌上涨依然是趋势。
现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒，导致购房者出现了恐慌，那么要解决这个问题只能从三方面来，要么是降低资金潮，要么是增加优质资产，或者降低购房者恐慌，三方面都需要加码政策，信贷不能只投入到房地产，要有政策约束信贷进入实体，房地产去库存也不能只去一二线的库存，银行对三四线应该增加利率优惠。政策恐慌必须降低，给市场以平稳的预期，增加土地供应。
同时，业内人士提醒，尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大，上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市，其房价涨幅远高于其他城市，其余二三线城市房价走势相对平稳。风险正在扩张，购房者不要被不理性冲昏头脑，成为最后一个接盘人。 |