需求已透支

     国家统计局近日发布的数据显示，今年1-5月，全国商品房销售面积47954万平方米，同比增长33.2%，增速比前4月回落3.3%；商品房销售额36775亿元，增长50.7%，增速回落5.2%。这是今年以来，全国房地产销售增速第一次出现下滑。

     而在统计局公布上述数据之前，一线城市和部分二线城市都传出成交量下降的消息。其中，部分一线城市市场的走低，从4月份就已出现。按照国家统计局投资司高级统计师李皎的解读，商品房销售增速的回落主要由住宅销售增速回落带动。1-5月份，住宅销售面积比1-4月份回落4.6%，销售额回落8%。住宅销售增速回落既与前期刚需集中快速释放有关，也与近期一些热点城市房地产调控政策收紧有关。事实上，这两种因素也将成为下半年市场的决定性因素。

     广发证券近日发布的报告认为，今年下半年，行业整体成交同比升幅将继续放缓。理由在于，本轮成交量的大幅上升，改善型需求(首改+再改)是重要的贡献来源。特别是在重点二线省会城市，大户型高总价住宅的成交占比有明显提高。但在改善型需求连续3-4个季度入市后，需要重新积累培育一段时间，才会有新一轮需求入市。此外，根据经验，政策收紧地区的成交回落速度很快。具体而言，一线城市成交面积下滑幅度将会较大；二线城市在改善型需求释放充分后，成交上升持续性减弱；三四线城市由于供需基本面限制(需求不足，库存过剩)依然难有大的起色。

     野村证券中国地产研究部主管高剑锋甚至认为，今年年末或明年年初，市场成交量的增速可能成为负值。因为去年底和今年初，交易量处于高位。平安证券的报告同样指出，下半年随着基数抬升及部分需求透支，预计销售同比增速将逐步收敛。但鉴于当前宽松的货币环境，投资和销售都很难出现断崖式下跌。从房价上看，广发证券认为，下半年大中城市房价整体仍将保持环比温和上升，但升幅将逐步放缓。分城市来看，一线城市和重点二线城市的房价升势较强；三四线城市则因去化周期长，房价缺乏持续上升动力。

 

     中长期拐点已至

     若拉长周期来看，未来房地产市场将可能进入另一个阶段。招商证券将我国楼市的发展分为四个周期。前三个周期分别为1988年-1997年、1998年-2008年、2008年-2014年，如今正处于第四个周期的“上半场”。招商证券认为，本轮周期起于2014年下半年的限购正式退出，随后的提高信贷杠杆和降息等一系列政策动作，使房地产市场进入较为宽松的货币环境中。如今虽然行业政策出现结构性收紧，但未来几年宏观大环境(经济基本面和流动性)不会发生显著变化，因此周期尚未结束。

     按照上述机构的观点，近期房地产市场量价齐升，以及土地价格不断攀高的特征，证明当前正处于该周期内的小高点。预计未来随着宏观政策的逐渐成熟，量价调整幅度将会减小。广发证券则认为，在大周期层面，我国房地产行业已经进入成熟期。具体表现在，人口红利(年龄结构、区域分布)快速爆发期过后，新房的需求逐步下降。数据显示，在2012年-2013年之后，我国户均住房套数已经超过1，说明整体供需已基本平衡。同时，过去十年中，新房的销售面积年复合增速在逐年放缓。说明在一个新的长周期内，市场波动的幅度正在减弱。

    平安证券则提出另一组数据：目前我国户籍城镇人口人均居住面积为32平方米，已达到日本90年代后期水平。但由于常住人口未纳入统计，因此实际居住面积可能略高于统计数据。按照城镇化进程带来的需求计算，2010年-2015年的总需求为13.1亿平方米，2015年-2020年下降至12.7亿平方米。也即，行业正逐步迈过中长期需求顶点，景气度将逐渐向下。

     平安证券认为，当全局性的供大于求来临时，放松货币政策并不会有显著的需求提振效果，反而会加速风险累积。因此，未来三四线城市的风险仍然值得关注。从行业发展来看，多数机构认为，随着土地等成本的提升，以及行业利润率整体下滑，将有越来越多的企业放弃传统房地产开发业务，并启动多元化转型。其中，不动产金融领域的资管市场被普遍看好。根据BCG中国的预测，到2020年，中国资管市场资产总规模将达174万亿元人民币，这相当于当前房地产年销售额的20倍以上。其认为，这将成为未来房企转型的主要方向。