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二手房市场翻云覆雨，变幻莫测。一会儿，北京某套二手房一夜涨价70万，仍顺利成交；而上海一套二手房，一夜降价160万，卖方还表示，“还可以再谈价格，还有商量余地”。二手市场向来不稳定。二手房价格变化这么大，怎么定价最赚钱？要卖房的，什么时候该涨价、什么时候该降价，才能卖出好价钱？
紧跟政策
要想把房子卖出好价钱，必须认清政策风向。当政策在收紧信贷或是提高缴存社保年限等买房门槛，就表示政府要限制部分购买力。
这时，如果你的房子是属于位置比较好的刚需或者改善型普通住宅，那仍有涨价空间。因为市场整体购买力虽然缩小，但对于好房子的需求始终旺盛。购买力就像弹簧一样，越是压制，反弹越强。政府的调控，更激发起了人们对房源紧俏、房价上涨的预期。所以，你可以大胆涨价，但也别一下子涨太多，容易吓跑购房者。
如果你的房子各方面条件并不太理想，那就别涨价了。限购限贷对各方面都很平庸的房子影响非常大，这部分房屋的购买力会下降。所以，遇到合理的购房者，在合理的价格就卖掉，千万别太贪。如果你要卖的是豪宅、 别墅，遇到限购限贷政策时也要小心。虽然房屋条件没话说，但在贷款难的时候，价格太高的房子更难觅得买家。 看准市场
任凭政策呼风唤雨，但归根到底，房价潮起潮落还是由市场供需决定的。随行就市，才能不错过涨价机会，也不让房子砸手里。
如何判断市场行情
1、看周边二手房房价
类型、地段、品质上看，周边二手房都是和你的住房最接近的。从他们的涨跌，最能看出自己房子该涨价还是降价。查他们的房价，去二手房交易网站查询，或者去附近的中介咨询都可以。
2、看中介咨询量
如果你把房子交给中介出售，那么可以向中介打听每天的看房咨询量。如果看房咨询的人多，就表示需求比较大，你可以适当上调价格试试看；如果看房咨询的人少，就表示需求比较小，你应该适当下调价格，看看咨询量是否会上来。还要注意，有时候中介为了多拿分成，会引导你提高房价，而不顾市场行情和真实需求。所以，对中介的话，切不可全信，要根据自己的分析来判断行情。
3、看新盘价格和销售
即使 新房与二手房房屋差异较大，但开发商的新盘价格也能给你一定参考。如果新盘价格比开发商之前的楼盘高出很多，而且销售火爆，则说明现在购房需求比较大，你有机会涨价；如果开发商开盘就大搞打折促销，销量还不怎么样，则表示目前市场缺乏购房需求，你就别想涨价的事了。
机智博弈
买卖二手房，最终还是要落在买卖双方，要靠人与人直接沟通。看清政策、市场的变动，只能保证大方向上不出差错。在交易谈判中，机智的你能赚得更多。如何在谈判中占据有利形势：
1、要价时给自己留有余地
如果想卖到200万，切不可直接挂出200万，适当调高一点，如230万，遇到买家，这是再为表示诚心，给出一定优惠，降价到210万、200万，买家砍了价，心理非常高兴，成交！
2、列举房子的优势，但别一次讲完
做生意的都知道，卖东西一定要夸自己的货好。但千万别上来就把能夸的都说了，因为这样往后的谈判你就再没有根据了。比如，以后当买家指出几个房屋缺陷之后，卖家拿不出新的证据予以回应，那就陷入被动了。间歇地放出优势，就像利好政策不能一齐放出一样，这样才能给自己足够的回旋空间。
3、察言观色，判断对方的态度
一个优秀的卖家，从买方的语言神色，可以判断出他对商品的需求程度。如果对方短期内就要搬家，购房需求强烈，你就没必要在价格上松口。 |