2015年6月4日，住建局城建监察大队接房管处住宅产业科通报：XX房地产开发有限公司在销售沿江XX楼盘时采取售后包租行为。接报后经核查，情况属实，城建监察大队于2015年8月20日对事件进行立案调查。经查明，沿江XX楼盘由XX房地产开发有限公司开发建设，项目占地42亩，总规划面积5万平方米，一期从2014年5月开始动工建设，计划2016年5月30日竣工，一期房源400多套，目前已销售200多套。该项目在销售过程中，开发商委托XX物业管理公司经营管理，该物业公司与业主签订10年委托管理协议，由物业公司代理出租，给予业主租金回报。截止2015年5月，200多套已售房屋中有54套购房业主已与XX物业公司签订委托管理合同。

 

      在调查中，XX房地产开发公司承认其在销售所开发的沿江XX楼盘时采取了售后包租方式，并认识到该销售方式违法，已采取措施整改，责成XX物业公司与已经签订委托管理协议的54业主补签终止协议，目前已与53户终止委托管理协议，并在今后的预售过程中不再与购房业主签订委托管理协议。在确认违法事实后，住建局于2015年9月6日向当事人XX房地产开发有限公司送达了《行政处罚事先告知书》，告知其售后包租行为已经违反《商品房销售管理办法》第十一条第二款的规定（房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房），根据《商品房销售管理办法》第四十二条的规定处以罚款人民币壹万元整的行政处罚，同时告知其享有陈述申辩权力。XX房地产开发有限公司在收到《行政处罚事先告知书》后没有提出异议。市住建局遂于2015年9月15日向XX房地产开发有限公司正式发出《行政处罚决定书》，责令改正，处以罚款人民币壹万元整的行政处罚。

 

      案件评析

 

      近几年，随着房地产市场的兴旺，部分房产开发商以“售后包租”、“返本销售”的方式进行销售。“零风险投资”、“银行担保年收益8%”、“年均租金8%”诸如此类的宣传字眼，让很多投资者颇为心动。根据《商品房销售管理办法》第四十五条第二款的规定，本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。也就是说，售后包租是指房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产商以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。这实为一些实力欠佳的开发商通过“借鸡生蛋”的方法炒作房地产，容易造成半拉子工程、非法集资等恶性事件。因此，法律明确予以禁止。《商品房销售管理办法》第十一条明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2011年最高法院公布的司法解释规定：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的行为，将按刑法规定处罚，最高可判有期徒刑十年。2014年2月，苏州市政府发布《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》，全面禁止售后包租。

 

      XX房地产开发有限公司在销售所开发的沿江XX楼盘时，采用变相售后包租的方式对尚未竣工的楼盘进行销售，显然违反了相关法律法规，应当受到行政处罚。住建局在对违法行为进行立案处理过程中，程序合法、事实清楚、证据确凿，适用法律正确。为保障购房者的权益，对XX房地产开发有限公司按照《商品房销售管理办法》第四十二条的规定给予处罚，鉴于当事人配合处理且积极整改，按照自由裁量基准，责令改正，并处以罚款人民币壹万元，是恰当、合理的。

 

      案例启示

 

      目前，很多商业性质的楼盘，如公寓式酒店、酒店式公寓、写字楼、产权式商铺等，开发商为了争得客源、回笼资金，往往以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无风险投资等方式拉拢客户。售后包租依然是商业地产销售阶段的一种常见的促销手段，开发商找一家第三方公司与业主签“包租”合同，规避法律风险减少很多麻烦，可以跳过交房环节，装修、面积等争议要过好几年业主才能发现。此外对开发商来讲，房价是自己定的，前三年支付给业主的基于房价的固定收益可以当成低息贷款，因为实际贷款利息远高于给业主的固定收益，开发商降低融资成本，又可以迅速回笼资金，从中获利。

 

      对于投资者来说，一旦陷入售后包租纠纷中，维权难度很大，如包租期结束，业主收房发现有问题，交房时间过了好几年，再维权难度极大。同时，售后包租投资风险也大：一是项目建成后如经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；二是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；三是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；四是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。从周边城市及近几年我市类似售后包租情况来看，投资回报率远远达不到预期，此类投资风险巨大。

 

      最后提醒广大业主，对“售后包租”等投资方式要有清醒的认识，了解其中暗含的法律风险，防患于未然，如一旦发现开发商有蓄意诈骗、携款逃匿等迹象，要及时向公安机关报案、向属地政府（主管部门）反映。