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在加快法治常熟建设的进程中，如何让法治工作覆盖于面、法治教育贯穿于民、法治思维根植于心是当前面临的一个崭新课题。为此，我们开辟了《以案释法》栏目，用身边人、身边事、身边案来宣传住建行业的法律法规，即以我局执法部门的执法案件为载体，选择“重点普法对象的案例”、“身边的案例”、“典型的案例”、“成熟的案例”、“针对性强的案例”，以案情介绍、案件评析、案例启示等形式，陆续推出《以案释法》系列宣传篇，目的只有一个：就是把执法过程变成普法宣传的过程，切实做到法治教育常态化。
案例分析
未取得商品房交付使用备案通知书擅自交房属违法行为
案情简介
我市某商品住宅小区，由XX 房地产开发有限公司开发建设，部分房屋合同约定于2013年12月30日交付使用，该工程项目已批准预售房屋3.33万平方米、共299套，成交289套、3.26万平方米。该工程前期由于开发商资金问题造成工期延后，工程后期又由于开发商与施工单位产生工程款结算矛盾，导致在办理房屋竣工验收备案手续时被拖延时间，在未取得《商品房交付使用备案通知书》的情况下，该项目开发商通知购房业主自愿收房，由于开发商擅自交付使用，引发大量购房业主集中上访投诉。市 房产管理部门及时向市住房和城乡建设局报告了案情。
市住房和城乡建设局接到报告后，即予立案并组织开展对事件的调查。经查明，XX房地产开发有限公司，在所开发的商品房住宅小区项目未取得商品房交付使用备案通知书的情况下，于2015年2月14日开始向业主公开交付所购房屋。XX房地产开发有限公司承认其行为违法，并积极与施工单位协调，抓紧办理商品房交付使用备案。在确认违法事实后，市住房和城乡建设局于2015年5月27日对XX房地产开发有限公司发出了《行政处罚事先告知书》，告知其行为已经违反《XX市商品住宅交付使用管理办法》第七条的规定，责令改正，并拟按《XX市商品住宅交付使用管理办法》第十三条规定处以人民币1万元以上2万元以下的罚款，同时告知其享有陈述权和申辩权的权利。XX房地产开发有限公司在收到《行政处罚事先告知书》后，没有提出异议。市住房和城乡建设局遂于2015年6月1日向XX房地产开发有限公司正式发出《行政处罚决定书》，责令改正，并处以罚款20000元人民币的行政处罚，XX房地产开发有限公司接到《行政处罚决定书》后，主动交纳了罚款。
案件评析
该案件属于房地产开发经营管理类的行政处罚案例。
根据《XX市商品住宅交付使用管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品住宅交付使用时向房地产开发主管部门办理交付使用备案，并提交：商品住宅建设工程通过竣工验收备案证明、配套设施和配套工程符合交付使用条件的证明文件或者投入使用意见、前期物业管理协议以及 房产行政主管部门出具的物业管理用房落实的证明文件、《房地产开发项目手册》和法律、法规、规章规定的其他证明文件。商品住宅交付使用，其配套设施和配套工程要符合12个条件：一是生活用水纳入城市自来水管网，不使用临时施工用水；二是用电纳入城市供电网络，不使用临时施工用电；三是雨水、污水实行分流，分别纳入城市雨水、污水排放系统。暂无条件的，经环保、水务部门同意后，应采取临时性措施；四是燃气管道纳入城市燃气管网。暂无条件的，应当完成室内燃气管道敷设并落实燃气供应渠道；五是电话通信、有线电视等端口敷设到户；六是路灯安装完毕，照明条件符合标准。确因分期建设暂时无法建设的，应采取临时照明措施，临时照明费用由房地产开发企业承担；七是邮政信报箱按规定设置，符合通邮条件；八是绿化工程应当按批准的规划方案建设完毕，绿地指标符合规划要求。确因季节原因暂无法实施的，应当出具承诺书，自交付使用备案通过之日起六个月内完成；九是规划配建的人防工程投入使用的，应当符合人防工程施工及验收规范；十是住宅小区与外围有效隔离，与城市道路之间有直达道路相联。小区内部场清地平，道路符合通行条件。分期建设的，交付工程与在建工程应当有明显有效的隔离设施，不得合用小区内部道路；十一是按照规划要求完成社区管理和服务用房、车库、商业、环卫等公共服务设施的配建。分期建设的，其规模应当满足居民入住的基本生活需要；十二是前期物业管理单位落实，物业管理用房符合规定，权属明晰。
XX房地产开发有限公司在未取得商品房交付使用备案通知书的情况下擅自交房，属违法行为，应当受到行政处罚；市住房和城乡建设局认真履行职责，及时获悉违法行为并予以制止，有效防止了事态的扩大，降低了违法行为对社会造成的不良影响，维护了广大业主的根本利益。市住房和城乡建设局对违法行为的处理，程序合法，事实清楚，证据确凿，适用法律正确。考虑到此行为严重损害了广大业主的利益，故对XX房地产开发有限公司按照《XX市建设工程材料管理条例》规定的处罚上限，责令改正，并处以罚款人民币20000元，是恰当、合理的。
案例启示
商品房交付，是商品房出卖人即房地产开发商履行《商品房买卖合同》的重要义务之一，开发商把未经竣工验收或未到房地产主管部门办理交付备案手续的房屋交付给买受人，这种行为系开发商的违法行为，就算业主不懂相关法律或以其他原因而接受开发商未按照规定交付的房屋，也不能视为合法交付，开发商应承担违约责任。
近年来，房地产市场延期交房问题比较突出，而且常常会引发大规模的上访事件，广大市民要分清“封顶”和“交房”两个概念，所谓“封顶”是指建筑物主体结构已经完工，封顶一般是完成桩基及土建的混凝土柱、梁、底板、顶板浇筑及部分墙体的砌筑；而“交付”是指开发商将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为,在办理完产权证等相关手续后，即能装修入住了。故必须完成小区所有项目竣工验收，全部合格办理交付通知书后才可交付业主。
最后提醒广大业主，如遭遇延期交房或违法交房时，可以咨询属地政府、房管部门寻求帮助，按照合同约定要求开发商进行赔偿，或通过司法途径维护自身合法权益，切莫过激维权。 |