建立风险防范资产保障机制

 

        《意见》规定商业房地产项目要严格产权分割，对于可分割出售类项目，预售前可冻结一部分房产作为风险防范资产，建立风险防范资产保障机制，以有效应对和处置商业房地产项目的经营风险。具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年，冻结期内不得销售、抵押和转让。三年后应由房地产开发企业向项目所在地的镇政府（管委会）提出申请，并经同意后予以解冻。

 

        加强商业房地产项目预售监管

 

        《意见》提高了新建商业房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。根据项目工程建设进度，商业房地产项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%，预售阶段无售后包租现象的，将在项目交付后一月内全额解款；如出现售后包租现象，则货币资本金余额部分将被冻结，直至整改完成。

 

        商业房地产开发企业在申请预售许可时，必须向住建部门提交预售方案，并注明是采用自行销售或其他销售方式。若采用其他销售方式的，须提交相关合同。同时房地产开发企业应向住建部门递交“不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的书面承诺。

 

        对不可分割出售类的商业房地产项目，禁止虚拟分割，禁止以出售使用权、租售权、收益权等名义拆零销售。

 

        形成后续监管部门联动机制

 

       《意见》要求建立商业房地产联席会议制度，形成部门联动。对于房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的，由住建部门依法予以查处，并可冻结该项目商品房网上签约功能；对不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，由金融监管机构、公安部门依法予以查处；对违反土地出让合同的，未按规划建设的，销售合同和广告涉嫌违法的，分别由国土、规划、工商部门予以查处。

 

        对于挂牌拍卖的用于房地产开发建设的商业服务用地，属地政府及市规划、国土、住建、公安消防等部门应严格按照要求，各尽其责，规范管理，确保应冻结房产冻结到位，应监管资金监管到位，切实加强对商业房地产项目的后续综合管理。

 

        加强防范商业房地产项目运营风险

 

       《意见》要求政府部门要充分重视售后包租问题带来的潜在社会风险，引导广大投资者充分认识市场风险并采取有效措施予以防范和化解。同时，要对现有商业房地产项目进行梳理排查和分类指导，对运行良好的项目，要予以支持；对运行存在潜在风险的，要督促其通过适当方式改善运营状况；对个别市场风险极大的项目，要采取必要的经济、法律等手段予以处置和化解，要确保各项目平稳运行，维护社会和谐稳定。