常熟市房地产开发经营管理暂行办法
常熟房产网 发布时间:2012-01-24 来源:
第一条 为加强房地产开发经营管理，规范房地产开发与经营行为，促进房地产业健康有序发展，根据有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市城市规划用地范围内从事房地产开发经营，必须遵守本办法。
第三条 房地产开发应符合国家产业政策、国民经济和社会发展计划，遵循“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，严禁零星开发建设，切实提高社会效益、经济效益和环境效益。
第四条 常熟市建设局（以下称市建设局）负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作，常熟市房地产管理处（以下称市房产处）具体负责全市房地产开发经营的日常管理工作。
市国土资源局负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
市计划、规划、工商、物价、环保等有关部门按照各自职责对房地产开发经营进行管理。
第五条 设立房地产开发企业应当符合《中华人民共和国公司法》等法律、法规的有关规定，由房地产开发企业向市工商行政主管部门提出申请，工商行政主管部门按照规定审查，并听取市建设局的意见。
申报人自领取营业执照之日起30日内，应到市房产处备案，办理资质审核手续。
外商投资设立房地产开发企业，应当依照外商投资的法律、法规，办理有关审批手续，并应符合《外商投资产业指导目录》的要求。
第六条 房地产开发企业资质等级按建设部《房地产开发企业资质管理规定》，由市房产处初审，市建设局审核后，报上级建设行政主管部门核定。对办理资质过程中有弄虚作假行为的，按有关规定处理。
第七条 房地产开发企业按其资质等级承担相应开发项目，四级以下（含四级）的开发企业禁止在城市规划用地范围内从事房地产开发经营活动。
第八条 外省、市房地产开发企业进入本市从事开发经营活动，须到市建设局登记备案，其中二级资质以下（含二级）的开发单位应持当地建设行政主管部门的证明，并按其资质等级承担相应的房地产开发项目。
第九条 房地产开发企业资质实行年检制度。对不符合资质标准或有不良经营行为的，由市建设局提出降级或注销资质证书意见，报上级建设行政主管部门审批。开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原审批部门注销资质证书。
第十条 房地产开发应列入全市经济和社会发展计划。由市建设局会同计划、规划、国土等相关部门根据土地利用总体规划、城市总体规划等编制城市综合开发、住宅建设的中长期规划和年度计划，报市政府批准后，由国土局制订相应的土地利用计划，并纳入年度固定资产投资计划，作为指导和调控房地产开发的依据。
第十一条 房地产开发建设用地应当以出让方式取得（法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外），经营性房地产开发用地一律采用拍卖、招标或挂牌交易等方式实施。
第十二条 土地使用权出让前，由市国土局会同规划、建设等部门就项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套设施的建设、拆迁补偿安置等提出要求和明确土地使用的规定，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》,作为土地使用权出让的依据之一。
《房地产开发项目建设条件意见书》应当包括以下内容：
（一）项目的性质、规模和开发期限；
（二）规划设计条件（包括边界建设条件等）；
（三）基础设施和公共服务配套设施的建设要求；
（四）基础设施和公共服务配套设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求；
（六）项目经营方式等。
第十三条 用地面积在2万平方米以上的房地产开发项目应进行初步设计审查，初步设计审查由市规划局组织实施，经审查合格的，方可办理建设工程规划许可证；用地面积５万平方米以上的住宅小区必须对适用性、安全性、耐久性进行住宅性能认定工作。
第十四条 房地产开发项目应办理《常熟市房地产开发项目建设许可证》。办理《常熟市房地产开发项目建设许可证》应提供以下证明文件：
（一）项目计划批准书；
（二）规划平面布局图；
（三）建设工程规划许可证、建设用地规划许可证；
（四）规划红线图；
（五）建筑平、立面图；
（六）土地使用权证书或使用土地的批准文件；
（七）经市市政公用事业管理处审核通过的给排水、雨污分流、污水处理工程管网施工图；
（八）经市风景园林管理局审核通过的绿化环境设计平面图；
（九）市政公用基础设施配套费缴费证明。
第十五条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排基础配套设施，一般应当先行完成项目用地范围内的地下设施的建设，项目用地外的配套设施建设方案应在《房地产开发项目建设条件意见书》中提出。
第十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工期限开发土地，违反合同约定的事项按国家有关规定处理。
分期开发的项目，应经市房产处确认开发计划，其分期投资额、配套设施建设应与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金用于项目开发建设。
第十七条 房地产开发项目的勘察、规划设计、建筑设计和施工，应当由具有相应资质的单位承担，应当符合有关法律、法规规定和建筑工程质量、安全标准、勘察、设计、施工的技术规范及合同约定。
房地产开发项目的施工必须依据法律规定，进行公开招标，委托质量监督和监理，并按质量验收标准验收。
房地产开发企业应对其开发的房地产项目质量承担责任，勘察、设计、施工、监理等单位依照有关法律、法规的规定或合同的约定，承担相应责任。
第十八条 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向市规划行政主管部门申请规划验收，凭规划验收合格证明材料，到市建设局申请综合验收。
综合验收由市房产处按照《常熟市住宅小区竣工综合验收和交接管理暂行办法》组织有关部门进行。综合验收合格后，办理交付使用证书；验收不合格的，不得交付使用。
第十九条 不同资质等级的房地产开发企业联合进行房地产项目开发，其资质等级的认定应是取得土地使用权的房地产开发企业（具体由有关职能部门依法把关）。联合开发的协议，经当地公证机构公证后，应在15日内报市房产处备案。
第二十条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持以下证明文件到市房产处备案。
（一）房地产开发项目转让合同;
（二）受让方的房地产开发企业资质证明；
（三）土地使用权证书或土地出让文件；
（四）已变更的立项文件；
（五）已变更的建设工程规划许可证、用地规划许可证；
（六）拆迁部门出具的拆迁落实证明文件；
（七）需要提供的其它证明材料。
第二十一条 房地产开发项目转让和商品房销售，当事人双方应当以国家规定的规范性合同文本签订书面合同。开发企业交付商品住宅时，应当向购房者提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并载明相应的权利义务。
房地产开发企业应按照《住宅质量保证书》的约定，承担相应的保修责任。
第二十二条 新建商品住宅应逐步实施“菜单式”装修，一次装修到位，并将有关装修内容作为商品房销售合同的附件。
第二十三条 商品房销售实行价格申报或备案制度，房地产开发企业应向市房产处和价格主管部门申报商品房价格。普通商品房价格实行政府指导价，高档商品房、商业用房实行市场调节价，享受国家优惠政策的住宅价格实行政府定价。
第二十四条 房地产开发企业销售商品房，必须严格执行建设部第88号令《商品房销售管理办法》，在向市房产处领取《常熟市商品房预售许可证》、《常熟市商品房销售许可证》后进行。
办理销售许可证须提供《常熟市房地产综合开发项目建设许可证》、土地使用权证书或使用土地批准文件、物业管理委托协议、房地产开发项目手册、商品房价格申报或备案文件、工程竣工验收报告；同时，供电、供水、燃气、通讯等基础设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和竣工交付日期。
办理预售许可证，必须完成该项目建设工程总投资的25%以上，并已确定预售方案、施工进度和竣工交付日期。
第二十五条 房地产开发企业办理商品房预售许可证后，可向购房人收取一定数量的预付款，并签订规范的商品房购销合同，预付款额最高不得超过总房价的70%。预售合同签订后，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向市房产处和市国土局办理登记备案手续。
房地产开发企业应当逐步采用按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。
商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按《江苏省城市房地产交易管理条例》规定进行处理。
商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。未经批准预售的商品房，不得作广告宣传，广告经营单位不得为其刊登预售广告。
第二十六条 房地产开发项目竣工交付后，房地产开发企业留作自用或出租的设施和房屋必须依法办理房地产权属登记。
现房销售的商品房由购买人在买卖合同签订之日起90日内办理房地产权属登记手续。预售的商品房由购买人在结算之日起90日内办理房地产权属登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋所有权登记和土地使用权变更手续，并提供必要的证明文件。
物业管理用房在初始登记时应明确幢号、面积等内容，由市物业管理行政主管部门代业主委员会办理权属登记，并负责保管房屋所有权证。
第二十七条 新建住宅小区和各类楼宇应按照建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《江苏省物业管理条例》及本市物业管理有关规定进行专业化的物业管理。
第二十八条 房地产开发企业申报苏州市、省、国家级等冠以各种称号的项目，应经市建设局审核后逐级上报。在称号未经批准前，不得作相应的宣传，误导消费者。
第二十九条 房地产开发企业应当严格执行财政部制定的《房地产开发企业财务制度和会计制度》，建立健全内部财务管理制度和财务核算体系；遵守《统计法》，执行国家商品房统计报表制度和综合开发统计制度，定期向市房产处和统计管理部门如实上报会计报表和统计报表。
第三十条 房地产开发企业应当将房地产开发项目实施阶段的主要事项，有关行政主管部门对房地产开发企业的经营活动的审查、批准、处理意见记录在《房地产开发项目手册》，作为开发企业资质管理和开发管理的重要依据。
第三十一条 对违反本办法，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由工商行政管理部门责令停止开发经营活动，没收违法所得，可并处违法所得5倍以下罚款。
第三十二条 未取得资质证书或超资质等级从事房地产开发经营的，由市建设局会同有关部门责令限期改正，停止开发经营活动，处5万元以上10万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十三条 房地产开发企业伪造、出借、出租、转让、出卖资质证书（接受挂靠或变相挂靠开发的视为出借、出租资质证书），由原资质审批部门公告证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
企业转产、停产、破产或因其他原因终止开发业务的，必须按规定注销资质证书，并承担处理遗留问题的责任。
第三十四条 违反本办法，将未经验收的房屋交付使用的，由市建设局责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下罚款。验收不合格的，按照本办法第三十五条的规定处理。
第三十五条 违反本办法，将验收不合格的房屋交付使用的，由市建设局责令限期返修，并处交付使用房屋总造价２％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或其它严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 对违法发布房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产开发企业，房地产管理部门应当责令限期改正并要求其承担相应的法律责任，逾期不改正的，依法予以处罚。
第三十七条 违反本办法，擅自转让房地产开发项目的，由土地管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可并处违法所得５倍以下的罚款。
第三十八条 违反本办法，擅自预售商品房的，由市建设局责令停止违法行为，没收违法所得，可并处已收取预付款１％以下的罚款。
第三十九条 房地产开发企业因违反法律、法规，被有关部门处理、处罚的，根据情节轻重，可停止其一定时间的土地竞拍和投标资格。
第四十条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中，玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条 城市规划用地范围以外的房地产开发经营管理参照本办法执行。
第四十二条 本办法由市建设局负责解释，自发布之日起施行 |
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