全国存量房交易税负将明显上升

8月牵动全民的房产证加名征税，被财政部、国税总局一纸公文紧急叫停。但是，有关房产的税负上升潮依然暗流涌动。由财政部、国税总局主导的“应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管”工作完成试点，并已向全国非试点城市扩展，这项冠以“加强税收征管”名义的举措，意味着全国存量房交易税负将明显上升。

税收高增的诱惑

这一牵涉千万纳税人负担的举措，财税部门的解释低调而又务实，指出“目前在存量房交易过程中，纳税人低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，形成了明显的税收漏洞”，并称此现象“影响了税法的严肃性，也削弱了房地产市场调控的政策效果”。

二手房交易环节涉及税种有契税、营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。目前，个人销售住房暂免征收土地增值税。

现行税法中，个人二手房交易实际涉及税种包括契税(税率为全额的1%-5%);营业税(税率为全额或差额的5%)和个人所得税(税率为销售所得的20%)，这三个税种均以房产交易额为基本税基。房地产交易金额的高低，直接决定了纳税额的多少。二手房交易动辄数百万元，买卖双方通过签订“阴阳合同”达到减少纳税的动力极强。

因此，财政部、国税总局认为，应用房地产评估技术加强存量房交易税收征营，可有效解决房产交易中的偷逃税款现象。同时，此举也可为推进房地产税制改革做好思想、技术和人才方面的储备，具有长远意义。

对房地产按评估值征税，本是2003年中央提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”后，由财政部、国税总局为开征物业税确定的计税依据。随后于2004年和2007年，财政部和国税总局分两批共选择了十个省市开展房地产模拟评税试点。但此后物业税改革几无进展，评估征税也无法应用到税收征管实践，地方政府试点也仅在会议和文件上徘徊，被称为物业税“空转”试点。

面对改革遇到的现实阻力，中央拟定的物业税改革方案，近几年悄然调整为改革范围较窄的房产税框架。制度层面难有作为，财政部、国税总局便从技术层面寻求突破，两部门于2008年4月从模拟评税试点省市中，选择南京、杭州、北京、重庆、青岛、深圳、丹东等城市，将模拟评税试点取得的成果，先行用于契税等房地产交易环节税收的实际征收。2009年底，财政部、国税总局发文要求全国各省份均选定城市，对二手房交易环节的契税等按评估价征收。

房地产契税、营业税属于地方税收，个人所得税中40%归地方政府，因全国房地产市场价格持续上升，二手房交易按评估征税，大幅提高了地方政府的税收收入。评估征税实际应用到房地产交易环节后，地方政府的积极性空前提高，仅一年半时间，全国各省份即完成试点任务。今年7月便向全国扩展。

重庆、上海两地于1月28日启动的房产税改革试点，核心是将房产税征税范围扩展到居民住房，直接触及房产税制度层面的变革。而由财政部、国税总局推动的按评估值征税，属税收技术层面的完善。重庆、上海的改革试点重点在增量房产，而财政部和国家税务总局在则从存量房着手。

按财政部、国税总局的要求，各级财税征收机关要应用房地产评估技术，建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估;以评估值的一定比例作为计税参考值;申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税价格;申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由，以计税参考值作为计税价格。

财政部、国税总局从技术层面推进的评估征税，对地方政府税收收入增长的贡献，不亚于重庆、上海的房产税制度变革试点。近几年来，房地产交易和保有环节税收对税收增收的贡献显著提高。2008年全国契税收入为1307.18亿元，占税收总收入的比重为2.4%。到2010年，契税收入达2464.80亿元，同比增长42.1%，占税收总收入的比重上升至3.4%。

财政部税政司对2009年的税收结构分析显示，当年和房地产有关的五个税种，即土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税合计增收1155.51亿元，对税收总收入增长的贡献为21.8%，比2008年提高11.5个百分点。加上房地产营业税和房屋转让个人所得税，当年土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35%。

政府主导征管模式

对二手房交易按评估价征税，直接导致房地产交易环节税收猛增，地方政府的热情也被点燃。南京市是2004年第一批六个模拟评税试点城市之一，相应的房地产信息数据库、评估技术软件及征管系统已然成型。今年8月《婚姻法》司法解释(三)出台，南京市地税局便借机提出对婚前房产证加名征收契税，其扩大评估征税范围、“小试牛刀”的急切心情可见一斑。深圳、杭州、北京等已建成房地产评估征税系统的城市，也跃跃欲试。

对于评估价格申报流程和技术方案，财政部、国税总局推荐了杭州版、丹东版软件，两种软件在技术方面均具有一定的通用性。各地根据自身特点选用并做本地化修改，也可参考其需求分析和技术路线自主开发。

为推动地方尽快建立软件系统，财政部、国税总局强调，各地评估技术软件的设计，可暂不考虑与通用税收征管系统联网，在试点过程中逐步研究联网方案。

对于具体的工作模式，财政部、国税总局确定了三种类型：第一种模式是全部技术工作由财税征收机关承担;第二种模式是由财税征收机关与相关部门、单位合作完成;第三种模式是将部分或全部技术工作委托相关部门、单位或专业机构承担。

目前，各地已选定并本地化了评估软件，也基本确定了各自的工作模式，比如杭州模式、深圳模式等。杭州市采取财税政管部门与相关单位合作的第二种模式。设置的两个合作部门，一个是技术公司，负责确定具体的评估技术方案，包括评估方法确定、流程设计、计算机系统模型设计、软件开发和应用管理等;另一个是评估公司。两个公司互相合作，杭州市在财政局单独设置了直属征收管理局负责征管，由两家公司提供技术和评估支持。

而深圳市采取了第三种模式，对原国土规划、研究、评估等方面的业务及人员进行剥离，成立了深圳市房地产评估发展中心，为深圳市规划和国土资源委员会直属事业单位。该中心的一项重要职责，便是接受财税部门委托，为房地产交易环节按评估价征税提供支持。

但无论采取何种模式，都是以政府主导为基本原则，因纳税人对评估价格提出异议引发争议，纳税人提出行政复议，以至上诉到法院，政府财税征管部门作为责任人就需应诉，而不能将责任推给技术和评估结构。

在财政部、国税总局全力推进和地方政府税收高增刺激下，二手房交易环节评估征税，已从一二线城市迅速扩展到三线城市。目前，虽然仅有重庆、上海两市的少数居民要对拥有的住房交税但当政府完成房地产信息数据库、技术模型、评估征税系统建设后，全国众多居民收到政府邮寄的房地产纳税通知单就为期不远了。

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