二手房买卖成交合同签订后，房主以“房屋尚未申领产权证书”为由，要求确认房屋买卖合同无效，而买方坚持合同有效，要求继续履行合同，于是产生纠纷。日前，苏州中院对该案作出“驳回上诉，维持原判”的二审判决。
       前年3月，戴某和徐某签订《定房协议书》，约定由徐某购买戴某位于常熟市虞山镇的一幢房屋，包含附属的车库，其中房屋建筑面积120平方米，自行车库面积约10平方米，总价是90万元。
       合同里写明，买方在签订合同后支付首付款10万元，交付房屋时再支付房款60万元，在房屋产权证过户后支付余款20万元。当天，戴某收取徐某支付的定金1000元，并出具收据。
        3月30日，双方通过某房产经纪公司签订《房屋买卖成交合同》，约定由徐某购买戴某的上述房屋，房价和付款方式与《定房协议书》相同，双方还约定违约条款，如果一方违约，应当赔偿另一方房屋总价60%的违约金。合同签订后，戴某当场收取徐某支付的10万元，并出具收据。
         始料不及的是，去年6月1日，戴某发给徐某一份《终止合同函》，声称，买卖合同约定的房屋因尚未申领产权证书，依照《城市房地产管理法》第38条第6款 “未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定，要求终止房屋买卖合同，并向徐某退回已付房款。
       徐某坚决反对，他说双方之前签订的购房合同有效，不同意终止履行合同。双方因此发生争执，于是戴某向常熟法院提起诉讼。戴某请求法院判令终止原被告双方于2009年3月30日签订的 《房屋买卖成交合同》，并要求退还被告方房款10万元。
        法院审理后认为，双方签订的《房屋买卖成交合同》合法有效，一审判决驳回戴某的起诉。随后，戴某不服判决，向苏州中院提出上诉。
       在二审过程中，戴某声称，根据《城市房地产管理法》第38条第6款规定，该房屋不准买卖，因此本案买卖合同无效，另外，那套房子是戴某及其女儿共有的，因此请求法院改判。
       二审法官认为，合同违反法律和行政法规的规定，并不必然导致合同无效，还要考察该规范是管理性规范或效力性规范，只有违反属于效力性规范的法律或行政法规，才是无效合同。对于《城市房地产管理法》第38条第6款的规定，应理解为“房地产管理部门对未依法登记领取权属证书的房屋不能办理房屋权属过户登记”的规定，其性质为管理性规范，而不是禁止此类合法房屋所有人签订房屋买卖合同的效力性规范，因此，不能依据该规定认定本案所涉房屋买卖合同无效。据此，苏州中院依法作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。